不動産の売買・相続など 地主様向けサービス

地代回収の流れ

• 交渉方針の決定

  具体的な未払い状況、今までの経緯、これからの希望などをお伺いします。お客様のご希望をふまえ、交渉を進めるための方針を決定します。

• 任意交渉

  直接借地人と交渉し、回収します。建物所有目的であることが多く、払わないと家を収去して出ていかなくてはならなくなるため、全く払わないということにはならないことが多いです。

• 民事調停

  裁判所に調停を申し立て、裁判所の調停委員が共有者の間に入って要望の調整を行ってくれます。借地条件等も話し合いを行い、契約書の代わりとなる調停調書を作成します。

• 訴訟

  交渉や調停で解決ができない場合、調停になじまない場合、裁判を提起します。

建物買取請求権に注意

借地契約の満了による終了の場合、建物買取請求権が認められています。建物の買い取り価額は、建物自体が耐久年数を超えて二束三文であっても、場所の利益が大きい地域ではそれなりの値段が付いてしまいます。また、解体費用の負担もあり、二階建の建物で200万から300万円程度、かかる処分費用は近年高額となっています。この費用負担の有無は、地主にとって大きな違いがあるでしょう。

借地契約の解除の流れ

• 交渉方針の決定

  まずは対象物件の状況や、これまでの経緯等について聞き取りをさせていただきます。内容証明の送付、任意の交渉、調停・訴えの提起とどういう流れ、手順が本件に合っているかを検討します。
  借地契約の更新を拒絶するには、契約期間満了の半年前くらいから通知することになります。突然出ていくことは、借地人にとっても酷でありますし、受け入れられません。この通知が遅れると契約は自動更新されてしまい、さらに10年か20年待たなくてはならないため注意が必要です。

• 交渉の開始

  弁護士がお客様の代理人となって、相手と直接交渉を行います。お客様と決定した交渉方針に従い客観的な資料を提示するなどして、任意で退去頂けるよう交渉します。上手く交渉することで裁判等を免れることもあります。

• 裁判手続

  交渉で話がまとまらないときは、調停・訴訟を行います。弁護士がお客様の代理人として裁判所に出廷しますので、ご安心ください。

共有物分割請求権

民法256条1項では、共有物の各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができると定めており、この請求する権利を共有物分割請求権といいます。
共有者のうちの誰かが共有の解消を求めて共有物分割請求をした場合、共有者全員が、不動産をどのように分割するのかを協議することとなります。

共有不動産分割の流れ

交渉方針の決定

共有者間の関係、共有者の状況、共有となった事情、不動産の種類などをお伺いし、お客様のご希望を十分にお伺いした上で、当事務所の弁護士としての見解を述べさせて頂き、交渉を進めるための方針を決定します。

任意交渉

不動産共有者全員と協議し、共有者間で分割方法の決定を目指します。当事者の数が多ければ多いほど、また利益関係がバラバラであればあるほど、まとめるのは困難となります。

共有者全員の協議がまとまった場合には、共有物分割協議書を作成します。

民事調停

共有者間での協議により合意できない場合、裁判所に調停を申し立てます。裁判所の調停委員という第三者に間に入ってもらうことで、当事者間の話し合いを円滑にして調整します。

話し合いが調うと、共有物分割協議書の代わりに調停調書を作成します。

共有物分割訴訟

交渉や調停で解決ができない場合、共有者のうち話し合いに応じない者がいる場合、共有者がどこにいるかわからない場合は、裁判所に訴訟を提起することとなります。

裁判所が当事者全員の事情を聞き、利益調整をしつつ判断することとなりますが、裁判所の助言や関与のもと、訴訟中での話し合いでまとまることが多数あります。

不動産相続3つのポイント

不動産相続で相続税を節税

財産を相続する際の相続税の節税には、相続税評価額を目減りさせれば可能となります。

現金等の金融資産は額面どおりを評価額として相続税が課税されることが原則ですが、不動産の場合は、土地であれば路線価が、建物であれば固定資産評価額が、原則として相続税評価額となります。これらの評価額は一般に時価よりも低いと言われているため、不動産相続は相続税額が節税できるのです。

しかし、注意することが2点があります。1点目は、マンションの課税評価額を見直しのため、高層マンションの高層階を購入することによる節税効果は限定的となりました。2点目は、不動産はその維持にかかる税金・費用、経営リスクも含め、総合的な勘案が必要となります。

節税に気を取られ、かえって相続財産が縮小したり、思わぬ紛争に発展してしまうこともあるので注意が必要です。

納税資金の確保や遺産分割対策

相続対策には、弁護士や税理士などの様々な専門家の意見を聞いて進めていくのがよいでしょう。争いが起きる前の相談はなかなかしにくいものですが、紛争の予防は、相続人のためにも大切なものです。相続発生前に、自己の財産を整理しておくことをおすすめします。

遺言作成のすすめ

遺言が存在しない場合、遺産である不動産の相続により不動産の共有状態を生じると、収益の分配や売却意思の相違等により、トラブルになるケースがあります。相続人間の争いを避けるために遺産分割についての遺言の作成をおすすめします。

正当な補償を受ける権利

国や地方公共団体が公共事業のために私有財産を用いるような場合に関して、日本国憲法29条3項は「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる」と定めています。これは財産権者が正当な補償を受ける権利があることを示しています。

土地収用・用地買収交渉のサービスの流れ

• 交渉方針の決定

  対象物件の状況、行政の意見等を聞き取りをさせていただきます。また、お客様のご希望をお伺いして、現実的な方法を提案し方針を決定します。

• 用地買収交渉

  当事務所の弁護士がお客様の代理人となって、行政と交渉します。

  お客様と決定した交渉方針に従い、客観的な資料を提示するなどして行政側の提示内容に反論を行い、納得を得るようサポートします。

• 収用手続

  交渉で話がまとまらないときは、収用裁決の申請を行います。法的手続きをすることのデメリットの方が多いことが多分にあるため、十分な検討が必要です。

任意売却４つのメリット

不動産に付加価値を加えて有利な売却が可能

不動産の金額は同じ不動産であっても、現状によってその価格は数割どころか数倍になることもあります。更地、接道幅といった点だけでなく、近隣不動産との関係など様々な要因があり、欲しい人の特性に合わせるだけで、欲しい人にとっては何にも代えがたいものとなり、市場よりもずっと高い金額を払ってくれるのです。不動産投資の専門家、付加価値を付けるコンサルタントと連携して、より高い金額で売却を試みます。

競売に比べ、高額の売却代金を期待できる

一般論ですが、裁判所で行われる競売に比べて、任意で売却した方が時価に近くなる上に、本当に欲しい人を探して売却することができます。そのため、より高い金額で売却できることが多いです。

競売の場合は、瑕疵担保責任の問題があること、多くの不動産業者が転売目的で入札に参加することから、不動産の所在地にもよりますが市場価格より安い価格で落札されることが大半です。

また、任意売却による場合は、抵当権者（金融機関）が、柔軟に対応してくれることも多く、売却後の残りの債務についての相談にも良心的に応じてくれます。

内情を知られずプライバシーを守れる

競売をすることになると、裁判所により当該不動産について競売を行うことが公表され、ホームページや掲示板等で閲覧可能となります。物権所有者にとっては、債務超過に陥り返済が不可能ないし厳しい状況にあることが公表されることになります。

一方、任意売却であればそういった手続きをとらず、不動産仲介会社等の力を借りて売却するのみですから、内情を公表されることはありません。

早期の売却が期待できる

競売は、裁判所の手続きであり公の機関のため、現況調査、評価、物権明細書の作成、入札手続き、代金納付、配当などの手続きが必要であり、スピード感はありません。そもそもスピードを気に留めることがありません。

一方任意売却は、特殊な場合を除き任意ですることですから、極端な話、買い手が見つかり現金での支払いとなれば、翌日に売却することも出来ます。