賃料問題・立ち退き交渉など 借主様向けサービス
立ち退きや賃料のトラブルは、
不動産に強い弁護士法人キャストグローバルにご相談ください。
借主様の要求を実現できるようにサポートします。
不動産トラブルになるその前に、顧問契約(標準月額5万円)をご検討ください。優先的に相談を受けさせて頂き、入り口から出口までサポート致します。安定した経営の一助となります。
顧問契約について目次
借地借家の立ち退き交渉
「賃貸しているテナントの大家さんから立退きを求められているが、補償内容に納得がいかない」「テナントビルのオーナーから、次回の契約更新は行わないと言われた」などでお困りではありませんか。
不動産オーナーや管理会社から立ち退くように要求される場合があります。賃貸契約の途中で立ち退く場合は解除、契約期間満了により立ち退くとなると更新の拒否となります。いずれにしても必要な要件があります。それは「正当な事由」です。
オーナー側から賃貸契約の解除や更新の拒否をするには「正当な事由」が必要とされており、立ち退き料の補完によってようやく認められることが多いです。立ち退き料には営業補償も含まれます。耐震対応、老朽化による建て替えという名目で立ち退きを要求されることは多いですが、それをもって正当な事由があると認められることはあまりありません。
「300万円払うので退去を要求された」「耐震対応するので退去を要求された」など、まずはキャストグローバルにご相談ください。
不動産に強い弁護士が、オーナー側との交渉、調停及び訴訟を行い、正当事由のない立退き要求の排除や、適切な立ち退き料の獲得を目指します。立ち退き料の増減交渉に当たっては、相手の状況を推察する必要があり、その状況によって、立ち退き料の額に大きな影響を与えることがあります。立退きを求められた際はお早めにご相談ください。
立ち退き交渉サービスの流れ
-
立ち退き交渉の方針決定
賃貸借契約の経緯や賃貸物件の使用状況などをお伺いし、状況に合わせた方針を立てます。
立ち退き料の金額や補償内容が算定するのに必要な資料を準備しておきます。
-
任意交渉
任意交渉の段階で賃貸人が立退きを求める事情が明らかになるため、決定した方針に基づき交渉を進め、妥協点を探ります。
-
立ち退き請求調停・訴訟
任意交渉で協議がまとまらない場合は、賃貸人から裁判所に建物明渡請求訴訟を起こされます。正当事由の有無や立ち退き料についての審理が行われます。
立ち退き交渉の弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 |
---|---|
着手金 | 20万円~ |
報酬金 | 得られた経済的利益の20%程度 |
借地権譲渡・条件変更
「借りている土地の上に建物を建てて住んでいるが、子どもの独立や相続などを契機として、建物を処分したい」「老朽化しているが、まだ長く住む予定があるため、建物を再築したい」など、どちらの場合も建物は所有していますが土地は所有していないので、地主の承諾が必要となります。
曾祖父の代からなど、昔から借地に家を建てて住んでいる場合、世代が変わり信頼関係も希薄になると、借地の条件について争いが出てきます。
地主さんに承諾して欲しいとお願いしたら、地主から多額の承諾料を要求された、地主から再築の許可を得られないなどといったお困りはございませんか。
このような場合に、問題となる借地権の譲渡や、建物の建替え等を希望する際の条件変更など、借地権の譲渡や条件変更の許可の獲得を目指します。建物譲渡したい、条件を変更したい場合はぜひご相談下さい。
借地権譲渡
建物を所有する目的のために土地を利用する権利を借地権といいます。
建物を所有維持するには土地に何らかの権利が必要となります。建物を売却するためには、この建物にかかる借地権も一緒に譲渡しなければなりません。ただし地主としても、知らない間に借主が変わっていたということは、あらぬ不利益を被ることも考えられます。そのため、借地権の譲渡には、地主の承諾を得られなければ借地権を譲渡できません
地主との話し合いで解決できればいいのですが、承諾を得られない場合に、建物を処分できないというのは不当です。そこで、裁判所に対して申し立てて、一定の要件が認められれば、地主の承諾に代わる許可を与えることができると定められています。
借地の条件変更等
契約において建物の処分だけでなく、構造の変更等建物の基礎的部分に変更を加える場合は、地主の承諾が必要となります。
借地上の建物を新しく作り変える場合、建物に制限があるが、その制限を変更削除したい場合も地主の承諾が必要です。借地の条件変更に関しても、借地権譲渡の場合と同様に地主から許可を得られない場合は、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができると定められています。
借地権譲渡・条件変更等のサービスの流れ
-
交渉方針の決定
契約の条件や建物の現状などをお伺いし、ご希望を叶えるためにどうすべきか方針を立てます。
-
任意交渉
決定した方針を基に交渉を行います。交渉では柔軟に対応できるため、調整に大きな幅を持たせることができます。
調停、借地非訟
任意交渉によって解決ができなかった場合、裁判所に調停の申し立てを行うことができます。調停委員が客観的な立場から解決を勧めます。
そもそも調停とは話し合いですので、話し合いでの解決の見込みが著しく低い場合は、調停をしないという判断もあります。
任意交渉や調停で話がまとまらない場合には、裁判所に借地権譲渡や条件変更等の許可を求める借地非訟事件を申し立てることができます。借地非訟事件手続では、裁判所が不動産等の専門家3人以上で組織される鑑定委員会に価格等について意見を聞く制度があります。
借地権譲渡・条件変更に関する弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 |
---|---|
着手金 | 20万円~ |
報酬金 | 得られた経済的利益の5%~15%程度 |
賃料増額阻止・減額請求
家主やビルのオーナーからの賃料増額請求や見合わない賃料にお困りではありませんか?
近隣相場に比して賃料が低額である等の事情により、オーナーから賃料を増額するよう要求してくることがあります。賃料増額阻止や減額請求では、周辺事情の状況が分かる客観的な根拠を示すことが必要であり、不動産鑑定士との連携を図ることも大切です。
またそれ以上に大切なのが、契約の交渉経過やその後の交渉経過等の契約に係る一連の経緯です。最終結論を見越した対応をすることで任意交渉が優位に進み、仮に任意交渉で話がまとまらなくても、スムーズに裁判手続に移行し有利な結果が期待できます。
いずれの場合においても借主様の要求を実現するために、不動産に強い弁護士が交渉、調停及び訴訟に対応します。ぜひ一度キャストグローバルにご相談ください。
賃料増額阻止・減額請求サービスの流れ
法律相談
長年借りている物件の家賃の値上げを要求されている、値下げを希望している、などの家主さんとの交渉がもつれた方はご相談ください。
お客様のご希望をお伺いしつつ、物件の状態、周辺物件の状況、賃料額の推移及び賃貸借契約の内容などを確認いたします。状況を踏まえたうえで、ご希望をどこまで叶えることができそうか、地主さんとの関係も考慮した上で交渉方針を決定します。
任意交渉
状況の確認と方針の決定をした上で、弁護士が代理人となり賃借人との交渉を行います。「地主さんとの関係を考慮して弁護士が矢面に立つべきではない」とお考えの場合は、お客様に直接賃借人との交渉を行っていただき、後方でご支援するという形も可能です。どちらの場合でも正式にご依頼いただくことになりますので、着手金等は弁護士が直接交渉する場合と同額になります。
民事調停
任意交渉で話がまとまらなかったときは弁護士が代理人となり、相手の増額に対する調停の対応や、裁判所に賃料減額の民事調停を申し立てます。賃料増減額請求については、まずは話し合いでの解決が重要とされており、訴訟をする前に調停をしなければなりません。
賃料増減額請求調停では、不動産鑑定士の調停委員から客観的な意見が示され、調停員の客観的な意見が当事者に伝えられるため、訴訟の負担等も考慮して話がまとまるケースも多くあります。
賃料減額訴訟
調停で話し合いが纏まらず不調となった場合、弁護士が代理人として賃料減額請求訴訟を提起します。
裁判所が客観的な証拠と契約の経緯等を考慮して判断を下します。原告と被告がそれぞれ私的鑑定評価書を証拠提出している場合、主張額の間の額で鑑定評価額が出る傾向にあります。訴訟においても話し合いがなされますので結果を先読みしやすく、任意交渉でまとまることも多くあります。
賃料増額阻止・減額請求の弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 |
---|---|
着手金 | 20万円~ |
報酬金 | 増額阻止または減額した月額賃料の5ヶ月~10ヶ月分 |
不動産トラブルお役立ちコラム
-
- 借主様向け
一軒家(持ち家・賃貸)の立ち退き料の相場は?5つのシーン毎に解説
突然、お住まいの一軒家の立ち退きを求められている方。 提示された立ち退き料の金額…
-
- 借主様向け
- 地主様向け
立ち退き料の相場は?7つのケース毎にいくらもらえるか・内訳を解説
いきなり立退きを求められ、提示された「立ち退き料」が高いのか低いのか気になり、…
-
- 借主様向け
借地上の建物を建て替えたい
建物の老朽化や、息子・娘夫婦と一緒に住むため二世帯住宅にしたい等で、建物を建替…
-
- 借主様向け
- 貸主様向け
賃貸物件におけるペット飼育問題
昨今のペットブーム、また単身世帯の増加などから、「ペットを飼育したい」といった…
-
- 借主様向け
- 売買・建築
- 貸主様向け
瑕疵担保期間が過ぎてから問題が発生したときの対処法
瑕疵担保責任とは、売買した目的物の中に当事者が認識していなかった欠陥があった場…
-
- 借主様向け
- 貸主様向け
契約書で定めが無い場合、設備が故障したときの修理費用は、誰の負担?
マンションやアパートなどを賃貸している場合に時折問題となるのが、賃貸物件の設備…