不動産の売買・相続など 地主様向けサービス
不動産のトラブルは、
不動産に強い弁護士法人キャストグローバルにご相談ください。
大切な資産を守り、オーナー様をサポートします。
不動産トラブルになるその前に、顧問契約(標準月額5万円)をご検討ください。優先的に相談を受けさせて頂き、入り口から出口までサポート致します。安定した経営の一助となります。
顧問契約について目次
地代(未払い回収、増額)
「地代が払われない」「近隣地の地代に比較して著しく低額」「適正な地代なのに減額を提案された」など、昨今、地代に係る問題・紛争が増えています。
「祖父が仲の良い人に貸したのが始まりだけど、今はその相続人が住んでおり、顔も知らない」「一等地なのに地代が著しく低額」などの問題をそのままにしていませんか。関東圏は地価が上昇していることもあり、特に多く見られます。土地を貸したのは祖父や曽祖父で亡くなってしまい、今となっては誰が住んでいるのか、住んでいないのか、わからない状況になっているケースもとても多いです。未払い地代の回収、地代の増額請求、減額請求など、できる限り早い対応をおすすめします。
不動産問題に強い弁護士にお任せください。借地条件をしっかりと見直し契約書を作成することで、これまでの問題を解消し、今後の紛争を予防しましょう。
地代回収の流れ
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交渉方針の決定
具体的な未払い状況、今までの経緯、これからの希望などをお伺いします。お客様のご希望をふまえ、交渉を進めるための方針を決定します。
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任意交渉
直接借地人と交渉し、回収します。建物所有目的であることが多く、払わないと家を収去して出ていかなくてはならなくなるため、全く払わないということにはならないことが多いです。
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民事調停
裁判所に調停を申し立て、裁判所の調停委員が共有者の間に入って要望の調整を行ってくれます。借地条件等も話し合いを行い、契約書の代わりとなる調停調書を作成します。
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訴訟
交渉や調停で解決ができない場合、調停になじまない場合、裁判を提起します。
地代に関する弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 |
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着手金 | 20万円~ |
報酬金 | 得られた経済的利益の5%~16%程度 |
借地契約の更新拒絶・解約
「土地が必要となったため、借地人に出ていってもらいたい」「地代は払われているが空き家になっている」「適正な地代が払われない」「借地条件を守らない」など、様々な理由で借地契約の更新をしたくないケースがあります。しかし、そのためには「正当な理由」という重たい条件があり、どのように主張立証するかは非常に重要です。
土地は大切な運用資産。将来の生活設計にも関わる大切な収入です。使い道を見直すことで、長い目で見ると、多額の金額になります。
借地契約の更新拒絶や解除をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。
建物買取請求権に注意
借地契約の満了による終了の場合、建物買取請求権が認められています。建物の買い取り価額は、建物自体が耐久年数を超えて二束三文であっても、場所の利益が大きい地域ではそれなりの値段が付いてしまいます。また、解体費用の負担もあり、二階建の建物で200万から300万円程度、かかる処分費用は近年高額となっています。この費用負担の有無は、地主にとって大きな違いがあるでしょう。
借地契約の更新拒絶・解約を弁護士に依頼するメリット
「正当な理由」は簡単には認められません。
借地人が住居として家を建てて住んでいることも多く、借地契約の更新拒絶は、簡単に認められるものではありません。借地契約の更新を拒絶するに正当な理由は、借地人と地主のいずれから見ても正当と評価される必要があります。地主がどうしても必要というだけでは認められず、ご本様の対応では不十分ということになり兼ねません。
事実の主張とその事実を依頼人の利益になるようなストーリーとして説明することが重要であり、不動産に強い弁護士を選ぶべきポイントになるでしょう。
借地契約の解除の流れ
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交渉方針の決定
まずは対象物件の状況や、これまでの経緯等について聞き取りをさせていただきます。内容証明の送付、任意の交渉、調停・訴えの提起とどういう流れ、手順が本件に合っているかを検討します。
借地契約の更新を拒絶するには、契約期間満了の半年前くらいから通知することになります。突然出ていくことは、借地人にとっても酷でありますし、受け入れられません。この通知が遅れると契約は自動更新されてしまい、さらに10年か20年待たなくてはならないため注意が必要です。 -
交渉の開始
弁護士がお客様の代理人となって、相手と直接交渉を行います。お客様と決定した交渉方針に従い客観的な資料を提示するなどして、任意で退去頂けるよう交渉します。上手く交渉することで裁判等を免れることもあります。
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裁判手続
交渉で話がまとまらないときは、調停・訴訟を行います。弁護士がお客様の代理人として裁判所に出廷しますので、ご安心ください。
借地契約の更新拒絶・解除の弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 |
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着手金 | 30万円~ |
報酬金 | 対象土地の固定資産税評価額を基準として5%~15%程度 |
共有不動産の分割
不動産を共有することによることで発生するトラブルは後を絶ちません。そもそも不動産を共有しないことが重要ですが、どうしても共有せざる得ない場合があります。共有不動産でトラブルが発生した場合、価値も大きいため問題が大きくなってしまいます。
不動産の共有とは、自宅の土地建物を夫婦で共有している、相続によって兄弟で共有しているなどといったことが多いです。
共有している人と仲が良く、何ら意見の不一致がない時はいいのですが、不動産に関する管理処分方法等の意見が一致しなくなった場合、とても困ります。
例えば、相続等により兄弟3人でマンションを共有することになった。このマンションを兄が一人で使用している場合、他2人は兄から賃料相当額の三分の一ずつをもらう権利があります。しかし、兄弟間で賃料をとるというのは難しい場合も多いでしょう。
このような場合に不動産の共有状態を解消する方法が、共有不動産の分割という手続きです。
不動産問題に詳しい弁護士が代理人となり、共同売却のための協議や、共有物分割に関する協議・調停・訴訟等の活動を行います。
共有物分割請求権
民法256条1項では、共有物の各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができると定めており、この請求する権利を共有物分割請求権といいます。
共有者のうちの誰かが共有の解消を求めて共有物分割請求をした場合、共有者全員が、不動産をどのように分割するのかを協議することとなります。
共有物分割請求の制限
共有物分割請求に制限をかけることが出来ます。
不分割の合意
不動産の共有者全員で、一定期間、共有物分割請求をしないと合意をかわすことを不分割合意と言います。
この場合はその定めた期間内は共有物分割を求めることはできません。ただし、共有を長期間縛ることは不利益が大きいため、期間の定めは5年以内となっており、更新も5年までとされています。もっとも、この期間内であっても、全員が合意するのであれば共有物分割することは可能です。
組合財産
民法676条2項「組合員は清算前に組合財産の分割を求めることができない」という規定によるものです。
共有不動産分割の流れ
交渉方針の決定
共有者間の関係、共有者の状況、共有となった事情、不動産の種類などをお伺いし、お客様のご希望を十分にお伺いした上で、当事務所の弁護士としての見解を述べさせて頂き、交渉を進めるための方針を決定します。
任意交渉
不動産共有者全員と協議し、共有者間で分割方法の決定を目指します。当事者の数が多ければ多いほど、また利益関係がバラバラであればあるほど、まとめるのは困難となります。
共有者全員の協議がまとまった場合には、共有物分割協議書を作成します。
民事調停
共有者間での協議により合意できない場合、裁判所に調停を申し立てます。裁判所の調停委員という第三者に間に入ってもらうことで、当事者間の話し合いを円滑にして調整します。
話し合いが調うと、共有物分割協議書の代わりに調停調書を作成します。
共有物分割訴訟
交渉や調停で解決ができない場合、共有者のうち話し合いに応じない者がいる場合、共有者がどこにいるかわからない場合は、裁判所に訴訟を提起することとなります。
裁判所が当事者全員の事情を聞き、利益調整をしつつ判断することとなりますが、裁判所の助言や関与のもと、訴訟中での話し合いでまとまることが多数あります。
共有物分割の弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 |
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着手金 | 20万円~ |
報酬金 | 得られた経済的利益の5%~15%程度 |
不動産の相続
相続に向けて、相続税対策のため不動産購入の検討や、既に不動産をお持ちの方もいるでしょう。確かに不動産の購入で相続税の節税もできますが、一方で不動産からの収益の分配や売却意思の相違をめぐり相続人間のトラブルを生む場合や、相続人が納税資金に苦しむ場合もあります。
このような状況に備え、遺産分割対策や相続税納税資金の確保についてご相談ください。不動産の相続登記などの手続きもサポートいたします。
また、相続不動産のトラブルに巻き込まれている方や、トラブルの可能性のある方の相談や交渉の代理を承ります。親族間の関係が崩れる前に適切な遺産分割をサポートします。不動産を相続し、不安をお持ちの方はご相談ください。
詳細は遺言相続問題解決サポートサイトをご覧ください。
不動産相続3つのポイント
不動産相続で相続税を節税
財産を相続する際の相続税の節税には、相続税評価額を目減りさせれば可能となります。
現金等の金融資産は額面どおりを評価額として相続税が課税されることが原則ですが、不動産の場合は、土地であれば路線価が、建物であれば固定資産評価額が、原則として相続税評価額となります。これらの評価額は一般に時価よりも低いと言われているため、不動産相続は相続税額が節税できるのです。
しかし、注意することが2点があります。1点目は、マンションの課税評価額を見直しのため、高層マンションの高層階を購入することによる節税効果は限定的となりました。2点目は、不動産はその維持にかかる税金・費用、経営リスクも含め、総合的な勘案が必要となります。
節税に気を取られ、かえって相続財産が縮小したり、思わぬ紛争に発展してしまうこともあるので注意が必要です。
納税資金の確保や遺産分割対策
相続対策には、弁護士や税理士などの様々な専門家の意見を聞いて進めていくのがよいでしょう。争いが起きる前の相談はなかなかしにくいものですが、紛争の予防は、相続人のためにも大切なものです。相続発生前に、自己の財産を整理しておくことをおすすめします。
遺言作成のすすめ
遺言が存在しない場合、遺産である不動産の相続により不動産の共有状態を生じると、収益の分配や売却意思の相違等により、トラブルになるケースがあります。相続人間の争いを避けるために遺産分割についての遺言の作成をおすすめします。
不動産相続の弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 |
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着手金 | 24万円〜 |
報酬金 | 経済的利益の10%〜 |
土地収用・用地買収交渉
国や地方公共団体が公共事業のために私有地を買収する場合、所有者に対して現金や代替の土地などで補償することが定められています。民間に売却するのとは異なり、公共のためという側面があるため、なかなか納得のいく補償をうけることは出来ません。また、補償額の妥当性を把握することは、一般の方には困難でしょう。
不動産に強い弁護士が代理人となり、正当な補償を受けられるよう土地収用・用地買収交渉を行います。
正当な補償を受ける権利
国や地方公共団体が公共事業のために私有財産を用いるような場合に関して、日本国憲法29条3項は「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる」と定めています。これは財産権者が正当な補償を受ける権利があることを示しています。
用地買収交渉を弁護士に依頼するメリット
補償内容の精査
補償の内容には、土地の価額に相当する金銭の支払い、一部の買収の場合における残地の価値下落の補償、建物の移転が必要な場合の費用の補償、商売を営んでいる場合に営業出来ない期間の補償など、様々なものがあります。
弁護士に依頼することでこれらの損害に対する根拠を調査し、行政と対等な交渉をすることができます。これらの対応は一般の方には困難なため、不動産に強い弁護士に依頼することは重要なポイントです。また、行政側が解釈を誤り、本来もらえるべき補償がないこともあるので注意が必要です。
他士業との連携
補償の内容の正確性を確認するには、客観的な不動産の価格が必要不可欠ですから、不動産鑑定士による鑑定が必要となる場合があります。弁護士が介入することで、他士業との連携がとりやすくなります。
土地収用・用地買収交渉のサービスの流れ
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交渉方針の決定
対象物件の状況、行政の意見等を聞き取りをさせていただきます。また、お客様のご希望をお伺いして、現実的な方法を提案し方針を決定します。
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用地買収交渉
当事務所の弁護士がお客様の代理人となって、行政と交渉します。
お客様と決定した交渉方針に従い、客観的な資料を提示するなどして行政側の提示内容に反論を行い、納得を得るようサポートします。
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収用手続
交渉で話がまとまらないときは、収用裁決の申請を行います。法的手続きをすることのデメリットの方が多いことが多分にあるため、十分な検討が必要です。
土地収用・用地買収交渉の弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 |
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着手金 | 18万円~ |
報酬金 | 得られた経済的利益の5%~15%程度 |
不動産の任意売却
法的手続きをせず話し合いで売却することを任意売却といいます。
「住宅ローンの返済が厳しくなった」「すでに滞納している」「離婚に伴う財産分与をすることになったので不動産を売却したい」などの場合に、法的手続きをとることで殉難性が失われるだけでなく、高額での売却が出来る可能性があります。
強制執行される競売とは異なり、関係者の合意に基づいて行われる任意売却は多くのメリットも存在し、債権回収の手段として広く行われています。
債務の担保となり抵当権などが設定されている不動産を、債権者の同意を得て任意に売却し、その売却代金により債務の弁済を行います。地元の不動産業者様と連携し、なるべく良い条件での売却を目指し、より高い金額で不動産売却取引を成立させます。
任意売却4つのメリット
不動産に付加価値を加えて有利な売却が可能
不動産の金額は同じ不動産であっても、現状によってその価格は数割どころか数倍になることもあります。更地、接道幅といった点だけでなく、近隣不動産との関係など様々な要因があり、欲しい人の特性に合わせるだけで、欲しい人にとっては何にも代えがたいものとなり、市場よりもずっと高い金額を払ってくれるのです。不動産投資の専門家、付加価値を付けるコンサルタントと連携して、より高い金額で売却を試みます。
競売に比べ、高額の売却代金を期待できる
一般論ですが、裁判所で行われる競売に比べて、任意で売却した方が時価に近くなる上に、本当に欲しい人を探して売却することができます。そのため、より高い金額で売却できることが多いです。
競売の場合は、瑕疵担保責任の問題があること、多くの不動産業者が転売目的で入札に参加することから、不動産の所在地にもよりますが市場価格より安い価格で落札されることが大半です。
また、任意売却による場合は、抵当権者(金融機関)が、柔軟に対応してくれることも多く、売却後の残りの債務についての相談にも良心的に応じてくれます。
内情を知られずプライバシーを守れる
競売をすることになると、裁判所により当該不動産について競売を行うことが公表され、ホームページや掲示板等で閲覧可能となります。物権所有者にとっては、債務超過に陥り返済が不可能ないし厳しい状況にあることが公表されることになります。
一方、任意売却であればそういった手続きをとらず、不動産仲介会社等の力を借りて売却するのみですから、内情を公表されることはありません。
早期の売却が期待できる
競売は、裁判所の手続きであり公の機関のため、現況調査、評価、物権明細書の作成、入札手続き、代金納付、配当などの手続きが必要であり、スピード感はありません。そもそもスピードを気に留めることがありません。
一方任意売却は、特殊な場合を除き任意ですることですから、極端な話、買い手が見つかり現金での支払いとなれば、翌日に売却することも出来ます。
不動産の任意売却の弁護士費用の目安
法律相談 | 初回30分無料 以降 30分 5,000円 (但し、正式ご依頼後の打ち合わせは全て無料) |
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着手金 | お見積もり致します |
報酬金 | お見積もり致します |
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