賃貸の騒音トラブルで強制退去させる６つの手順！条件と警告文も紹介

1.賃貸の騒音で強制退去させられる3つの条件

賃借人が騒音をたてて他の入居者に迷惑をかけている場合において、強制的に出て行ってもらうためには3つの条件があります。

1)契約書に騒音禁止条項があること

賃貸借契約において互いの権利義務を定めているところ、賃借人の義務内容に騒音をたててはいけないということが含まれていることが原則として必要です。
「騒音」という言葉ではなかったとしても、他の入居者への「迷惑行為を禁止する」などの記載でも大丈夫です。
迷惑行為の中には当然騒音も含まれており、借主が禁止事項をしたという事実が認められるからです。
賃貸借契約書には、通常この類の定めがあります。
例えば、国土交通省の賃貸住宅標準契約書には、別表第1、四、「大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと。」とあります。
自身が賃貸契約の際に結んでいる契約書を確認してみてください。

2)「受忍限度を超える」騒音であること

「騒音」とは、不快な音をいいますが、どの程度不快であるかは、人によって感じ方が異なります。
音に過敏すぎる賃借人が、多少の音でクレームをいってくるというケースも結構あります。
子どもが走るなどのちょっとした生活音は共同住宅においては仕方ありません。
ですので退去を求めるには、騒音がたんなる生活音を超えて、受忍できない程度のものであることが必要です。
これを法律としての用語では、客観的に「受忍限度を超える」騒音と表現します。
その1つの基準となるのが音の大きさ（デシベル）で、具体的には、以下の通りです。

• 昼間：55dB以上
• 夜間：45dB以上

環境基本法に基づく騒音基準で専ら住居に要する地域の基準となる数値です。

3)警告しても改善されないこと

「受忍限度を超える」騒音を出したとしても、1回きりで強制退去というわけにはいきません。
何度も注意したにもかかわらずやめない場合で、3回以上警告・注意しても改善がみられない場合に、いよいよ退去させられる状況になります。
警告の仕方などは、次の章で詳しく述べていきます。

2.騒音で入居者を退去させるまでの6つの対応手順・流れ

それでは騒音で入居者を退去させるまでの手順・流れを解説します。

なおこれらの対応は、他の住民の不満が募らないよう、速やかに行うことが大切です。
また、多くのケースでは退去勧告までのところで話をつけ、退去させられますし、大家様にとっても退去者にとってもそれが望ましいです。
ですから、裁判はあくまで最終手段のような位置付けで考えておくと良いでしょう。

1)騒音の事実確認

まず騒音の事実を確認してください。
騒音の被害を訴えている入居者から、以下のような情報を詳しく聞き込みします。

• 何時ころ
• どのような音が
• どれくらいの音量で

上記のような質問を通して、具体的に騒音がどのようなものであるかを確認しましょう。
先ほども述べましたが、ちょっとした生活音を騒音だと申告する人がいます。
この場合は、それは我慢してもらわないといけない程度であることを説明する必要があります。
できれば、騒音主の反対側の隣人など、周りの人にも併せて聞き込みをすると無難です。

2)騒音注意喚起の掲示と送付

騒音の事実がある場合に、明らかに受忍限度を超えるといえない場合は、マンションの掲示板に注意文を掲示します。
また、騒音元だけでなく、全員に丁寧な注意喚起文を送付しましょう。
こうすることで穏便に収束させることができます。

3)戸別に注意文を送付

①改善が見られない場合は、騒音元に対して、直接、注意文を送付します。

②騒音がおさまらない場合は再度戸別に注意文を送付します。

最初の警告文より強めの文言で送付します。

4)退去勧告をおこなう

強めの警告をしたにもかかわらず改善しない場合は、賃貸借契約書を解除する旨の内容証明を送付します。

5)内容証明郵便を使って退去通知書を送る

賃貸借契約書を解除する警告をしたにもかかわらず、おさまらないとなれば、いよいよ賃貸借契約書を解除するので立ち退くよう内容証明を送付します。

6)裁判（明け渡し請求）をおこなう

賃貸借契約書を解除し期日までに立ち退くように要請したが聞き入れられない場合には、裁判による明け渡しを求めます。
騒音によって賃貸借契約書を解除し明け渡しを求める裁判において、騒音が受忍限度を超えていることを立証しなければなりません。
騒音計による計測結果、録音録画、他の入居者の証言などが必要です。
立ち退き通知、裁判の流れについては、「立ち退き通知〜裁判までの流れ・進め方と期間！裁判費用も併せて解説」にて詳しく説明していますので、ご覧ください。

3.騒音の苦情を放置するのはNG！5つのリスクとは

騒音の苦情があれば速やかな対応をしましょう。
クレームは放置するとクレームが悪質に変わる、クレームを言わないで退去する入居者が出るなどが起きてしまいより問題が大きくなります。
例えば次のようなリスクが起きます。

• 他の入居者の退去
• 空室リスク
• 対応が遅いことにより苦情が大きくなる
• SNS、口コミなどでのネット上での評判低下
• 入居者間の「仕返し」で騒音がよりひどくなる

苦情の対応は速やかにすることが基本です。

4.騒音の退去トラブルで裁判まで発展した場合にかかる費用と期間

賃貸借でのトラブルが裁判まで発展する場合、費用と時間がかかることは避けられません。
どれくらいの期間、費用がかかるのかを解説します。

1)裁判にかかる費用

騒音で退去を求める訴訟を提起する場合、裁判所に払う費用と弁護士費用がかかります。
裁判所に払う費用はざっくり10万円くらいです。
裁判所に払う費用のうち、印紙代は訴額に応じて高くなり、訴額は固定資産税評価額を基準にしています。
詳しくは、裁判所ホームページをご確認ください。
弁護士費用は、事務所によって異なりますが、ざっくり100万円といったところです。

2)裁判にかかる期間

騒音で退去を求める訴訟にかかる期間は、1年半～2年といったところです。
事案によって異なりますが、訴訟しなければならない状況であるということは、相手が訴訟されたからすんなり出て行くということは少ないでしょう。
「騒音は出していない、騒音は受忍限度を超えていない」などの相手の反論が予想されます。
裁判では主張立証を丁寧にしていくことになり、相手の対応が遅くても相手の主張立証を待つことになりますので、上記の時間がかかります。
日本の裁判はとにかく時間がかかります。

5.貸主が知るべき騒音トラブルに関する判例と注意点

貸主の読者様にとって参考になりそうな騒音トラブルに関する判例と勝訴するためのポイントを解説します。

1)貸主側が騒音入居者を退去させた成功事例

2)勝訴するためのポイント

上記2つの事案を見て分かっていただけると思いますが、騒音あり→改善の注意は、何度も繰り返されています。
3、４度はこれがないと退去させられることはできません。
また、本件事案では、近隣の複数の入居者から申告があり、録画データ、録音データが提供され、警察を呼んだなどの事実も明らかになりました。
ここからいえることは、次の2つです。

• 騒音→注意を繰り返すこと
• 騒音といえる証拠がそろっていること

訴訟を起こす前にこれらを確認してください。

6.賃貸オーナーのための騒音トラブル予防策

ここまで解説してきたように、騒音トラブルが起きてから退去させるまでの対応は非常に手間がかかります。
そのため、そもそも騒音トラブルが起きないように予防策をはっておくことも重要となります。
騒音トラブルは多少なりとも発生するのですが、予防するにはどうしたらいいのでしょうか。

1)入居前の審査段階でトラブルを防ぐ方法

騒音トラブルを起こす人は、これまでも問題を起こしているでしょう。
そのような方を入居させないことが大切です。

• 契約審査の段階で全物件の退去理由を確認する
• 引っ越し頻度が多い人は審査を厳重にする
• マンションの管理規約を充実させ確認させる
• 周辺の住民属性を合わせるー子どもの有無など
• 生活スタイルの全く異なる人をいれないー夜中に仕事をする人など

トラブルメーカーが入居するととても手がかかり面倒が起きます。
入居させないというのがもっとも適切です。

2)既存入居者への騒音トラブル防止対策

生活音は少なからず発生しますし、程度問題です。
また、防音対策のために、一般的な対策をしているのに、それを超えて費用をかけるということは難しいでしょう。
お金や手間をかけずに騒音トラブル対策として着手できることとして、以下のような方法があります。

• 共用部への掲示や定期的な注意喚起
• 管理会社との連携体制を整える
• 共用部分に音声を拾う防犯カメラ設置

また、この程度の音は我慢するべき、これ以上の音は出してはいけないということを掲示するなどして入居者への理解と協力を求めることも大切です。

7.騒音トラブル解決に役立つ専門家の活用法

大家さんが直接対応するのは問題が大きくなりやすく、大家さんにとってもとても大変な作業です。
専門家に任せるのがいいでしょう。

1)不動産管理会社に依頼すべきケースとその選び方

大家様自身で賃貸の管理をされている場合は、これを機に不動産管理に任せることを検討してみてください。
不動産管理会社に管理をお願いしていると、騒音トラブルが発生したときに騒音の確認、騒音の注意喚起や騒音元への注意をしてくれます。
不動産管理会社に任せると、大家さんが紛争の渦中に入ることなく、とても面倒な作業を任せることができて安心です。
ですが、不動産管理会社は大家さんに代わって騒音元と交渉することができません。
不動産管理会社を通じて、２度程度注意をしたにもかかわらず、改善が見られないという場合は、騒音元を退去させることを検討しなければなりません。
そうすると次に解説する弁護士に相談することをおすすめします。
一般的に騒音トラブルはそれほど大きな問題とならずに収束している例が多いです。
ですから、不動産管理会社に任せてなんとかなることが多いでしょう。

2)騒音トラブル解決で弁護士に依頼する3つのメリット

不動産管理会社または自分で対応して、2度程度注意をしたが改善が見られない場合は、専門の弁護士に相談することをおすすめします。
騒音トラブルを専門の弁護士に依頼すると3つのメリットがあります。

• 相手との交渉を任せられる
• 専門的な第三者が入ることで入居者間の対立を回避できる
• 騒音の証拠集めにも協力してくれる
• 交渉から裁判、強制退去まで任せられる

相手と交渉するのはストレスですし、骨が折れる作業です。
これをまるっと任せつつ、裁判を見据えて交渉できるのは弁護士だけです。
専門の弁護士が第三者として入ることで、入居者間の対立構造が生まれにくくなります。

まとめ

賃貸住宅の騒音トラブルの対応と入居者を強制退去させる流れを纏めます。
騒音トラブルで入居者を強制退去させるには、以下の3条件が必要です。
➀契約書に騒音禁止条項が記載されていること
②騒音が「受忍限度」を超えていること
③警告しても改善されないこと
騒音で退去させるまでの手順は以下の通りです。
①騒音の事実確認（具体的な音量・時間帯などを把握）
②掲示や全戸送付で穏便な注意喚起
③騒音主への個別注意（改善されない場合は警告）
④退去勧告（契約解除の最終警告）
⑤内容証明郵便で退去通知送付（契約解除の通知）
⑥裁判による明け渡し請求（騒音の立証が必要。約1年半～2年、裁判費用約110万円程度が必要）
騒音の苦情を放置すると、他の入居者の退去、空室増加、評判低下、入居者間の報復などリスクが大きくなるため速やかな対応が重要です。
裁判例から勝訴するためのポイントは、次の通りです。
・複数回の警告とその証拠が必要。
・客観的な騒音の証拠（録音・録画など）の収集が重要。
トラブルを防ぐには、入居審査時に退去理由を確認したり、入居者の属性を揃えたり、共用部への注意喚起や防犯カメラの設置などが効果的です。
また、トラブルが深刻な場合は、不動産管理会社や弁護士など専門家に依頼すると、証拠収集や交渉が円滑になり、入居者間の対立も避けられるため推奨されます。
円満かつスピーディーに騒音トラブルが解決するお役に立てば幸いです。