店舗（テナント）の立ち退き料相場！営業補填はいくら？弁護士が解説

1.店舗（テナント）の立ち退き料の相場とは？

判例等のデータを基に、5つの業種の立ち退き料の相場を示します。

店舗の種類	おおよその賃料	立ち退き料
飲食店	8万円～40万円	500万円～4,000万円
小売店	8万円～15万円	300万円～500万円
事務所	10～20万円	300万円～600万円
クリニック	20万円～50万円	5,000万円～2億円
美容院	10万円～20万円	800万円～3,000万円

飲食店は500万円～4,000万円（賃料62ヶ月分～100ヶ月分）、事務所は300万円～600万円（賃料30ヶ月分）、クリニックは5,000万円～2億円（賃料250ヶ月分～400ヶ月分）、美容院は800万円～3,000万円（賃料80ヶ月分～150ヶ月分）です。
これら大きなばらつきがあるのは、業種によって利益額が大きく異なるためです。
店舗の立ち退き料には、立ち退きによって店舗が失う売り上げ（利益）を補填する意味合いがあります。
この売り上げというのが店舗の賃料とおおよその相関関係があるため、このようにばらつきがあるのです。
また、1つの業種をとってもざっくり、「賃料が高ければ立ち退き料も高い」と考えてください。
このレンジに必ず入るということでもなく、立ち退き料は、あなたの状況によって大きく異なります。

2.店舗（テナント）の立ち退き料とは

立ち退き料とは、土地や建物を明け渡す代わりにもらうお金をいいます。
では、どうしてもらえるのでしょうか。
大家さんが気に入らなくなったら、簡単に借主を出て行かすような横暴は許されません。
借地借家法28条が借主を保護しており、「正当事由」がない限り、貸主を追い出すことができないとされているのです。

1)正当事由とはなにか

正当事由とは、「借主に出て行ってもらうのは仕方ない」という理由があるかということです。
借地借家法28条において、大家さんの事情、借主さんの事情のほか、財産上の給付（＝立ち退き料の支払い）を考慮して、正当事由があるか判断すると定めています。
大家側の事情＋お金（＝立ち退き料）＋あなたの事情→「正当事由」が認められる。
いくら大家さん側に「出ていってもらわなければならない」事情があるにしても、出ていく側にも事情があります。
店舗を立ち退く場合は、新しい店舗に移る必要があり、設備・什器などを移動するため当然移転費用も大きくなります。
また、土地を移ることによって固定客を失うリスクもあるでしょう。
こうした店舗側のデメリットを、お金（立ち退き料）によって賄うようにしましょうと定められているのです。
そのため、おおむね立ち退き料はもらえます。

2)正当事由と立ち退き料の増減関係

正当事由（＝大家さんが建物を使う理由、おなたが建物を使う理由）は、立ち退き料の金額に関係してきます。

大家さんが建物を使う理由が弱ければ弱いほど、借主さんが建物を使う理由が強ければ強いほど、立ち退き料が高額になります。
例えば、立地が商売に大きく影響を及ぼし、同様の条件の代替不動産が見当たらず、移転してしまっては商売が成り立たちにくいという事情です。
住居兼店舗の場合は、上記に加えて、あなたの家族が病気であり、移動が難しく、病院との立地もあって、移動することで病気が悪化する可能性があるという事情です。
これらの事情があると、借主が建物を使う理由が強いと判断され、立ち退き料が高くなります。

3.店舗（テナント）の立ち退き料の内訳と算定方法

立ち退き料の内訳は、移転費用の補償、借家権&（借地権）の補償、営業補償です。

内訳	相場	説明
移転費用の補償	500万円～3,000万円	引越し費用、新物件契約費用、内装・設備工事費
借家権&（借地権）の補償	0円～5,000万円	更地価格の1割～7割
営業補償	500万円～1億円	移転によって失う営業利益

ですが、立地、事業内容、内装のグレードによって大きく異なります。
もう少し詳しく説明します。

1)移転費用の補償

【新店舗への移転にかかる費用】

種類	相場
引越し費用	150万円
敷金	賃料12ヶ月分 ※ただし、退去時に返金されるものであるから、立ち退き料には含まれない
礼金	賃料1ヶ月分
仲介手数料	賃料1ヶ月分
保証料	賃料1ヶ月分
工事費	坪40万円～
火災保険料	3万円/2年間 ※ただし、引越ししなくても必要な費用であるから、立ち退き料には含まれない
賃料の差額	（新賃料-現賃料）×24ヶ月分

店舗、事務所の移転は、什器備品の量にもよりますが、およそ150万円が相場です。
礼金、不動産業者への仲介手数料はそれぞれ賃料1ヶ月分が相場です。
多額になるのが新店舗の工事費で、広さ、グレード、居抜きか否かによって大きく変わります。
賃料差額分とは、同等の不動産を新しく借りると、一般的に賃料が上がりますので、その補填です。
賃料差額分の相場は、2年分程度になり、（新家賃-現家賃）×24ヶ月となります。

2)借家権&（借地権）の補償

借家権（借地権）を手放すことによる補償をいいます。
借家権（借地権）は、継続的に借りることができる権利であって、一定の価値があります。
借地権の価値は、土地の価格（更地価格）に借地権割合をかけたものが相場となります。
借地権は、更地価格のおよそ6割～8割であり、借家権は、更地価格の1割～2割です。
借地権割合は、国税庁の財産評価基準における借地権割合が参考となります。（リンクからご確認ください）
なお、借家権については、売買できない権利であるため価格の根拠が薄く、近年の裁判例では借家権の補償は考慮しなくなっています。
もっとも、これは立ち退き料が減っているという意味ではありません。
昔の裁判例は立ち退き料の具体的な計算方法を例示することなく判断しているものが多く、借家権の補償という根拠が不明確なものを利用して、算定方法を示さず金額を判断していました。
ですが、近年の裁判例では、具体的に算定方法を示して判断する方向になっています。
いずれであっても、金額が減っているのではなく、詳細な説明をする結果、根拠を示しにくい借家権の補償というものは使わない方向になっているということです。

項目	内容
借地権価格	更地価格の6割～8割 ※都市部の場合
借家権価格	上記価格の2割～3割

借地権の価格について、渋谷区代々木で考えてみます。
渋谷区代々木の坪単価は、場所によって異なりますが、おおむね600万円ほどですから、土地の広さが16.6坪だとすると、更地価格およそ1億円です。
借地権価格は、国税庁の財産評価基準書によると、場所によって異なるものの、おおむね70％となります。
そうすると、1億円の70％である7,000万円が借地権の価格になります。
借家権の価格は、この3割として2,100万円となります。

3)営業補償

営業補償とは、次のⅰとⅱです。
ⅰそこで営業を継続していたならば本来得られていただろう利益の補填であり、この計算式は、収益（収入-支出）+固定費×休業補償期間です。
ⅱ店舗を移転することで常連客を失ってしまう損失の補填であり、この計算式は、売上高×売上減少率×限界利益率です。
限界利益率とは、（売上高-変動費）/売上高です。
店舗を移転するのに営業休止期間ができるのであれば、その間に得られていたであろう利益を補填してもらいます。
また、移転によって商圏が変わってしまいます。
わざわざ遠くまで来てくれる常連客はそう多くありませんので、常連客を失ってしまうことによる損失を補填してもらいます。

①例：ラーメン店での営業補償

ⅰそこで営業を継続していたならば本来得られていただろう利益の補填、収益（収入-支出）+固定費×休業補償期間です。

売上	270万円
原価：原価率30％	81万円
人件費	75万円
家賃	25万円
光熱費	35万円
その他	15万円
収益	33万円

収益33万円+固定費75万円×営業休止期間4ヶ月とすると、432万円となります。
固定費分をもらえる理由は、営業を休止していても正社員には給与を払わないといけないためです。
家賃がここでの固定費に入らない理由は、営業休止中には家賃を払う必要がないためです。
なお、分かりやすくするために主な項目のみで計算しています。

ⅱ店舗を移転することで常連客を失ってしまう損失の補填、売上高×売上減少率×限界利益率です。
新規顧客：常連顧客が4：6とすると、売上減少率は60％です。
限界利益率は、（売上高270万円-変動費170万円）/売上高270万円で約37％です。

売上高270万円×売上減少率60％×限界利益率37％＝59万9,400円となります。

4.【店舗の種類別】具体的な立ち退き料の3つの目安

1)店舗を賃貸している場合

店舗を賃貸している場合は、移転費用の補償、営業補償、（借家権の補償）です。
ラーメン店（賃料25万円、16坪）を基準に計算すると、移転費用の補償は700万円ほどになります。
営業補償は、上記で計算していたとおり約500万円です。
立ち退き料は合計で1,200万円となります。

2)店舗を所有している場合

借地上に店舗を所有して営業している場合は、建物の価格も加わります。
立ち退き料は、移転費用の補償、借地権の補償、営業補償+建物の価格です。
ラーメン店（賃料25万円、16坪）を基準に計算すると、移転費用の補償は700万円ほどになります。
借地権の補償は、更地価格が坪100万円で20坪あるとすると、2,000万円で、これに借地権割合6割をかけて、1,200万円です。
営業補償は、上記で計算していたとおり約500万円です。
立ち退き料は合計で2,400万円となります。

3)店舗兼住宅を賃貸している場合

店舗を賃貸している場合と違うところは、借主が生活の本拠としていることです。
借主の建物を使用する理由がより強くなるため正当事由が弱く判断され、立ち退き料が上がる傾向があります。
店舗賃貸の1,200万円に少し上乗せの1,400万円程度となります。

5.店舗（テナント）の立ち退き料の増額交渉5つのポイント

店舗を立ち退く場合の立ち退き料相場について解説してきました。
しかし、立ち退きを迫られている方にとっては、できるだけ多く立ち退き料をもらいたいというのが本音ですよね。
ここまで解説してきたのはあくまで「相場」であり、実際にもらえる金額は、店舗やあなた、大家さん側の事情によっても変わってきます。
そこでここからは、少しでも店舗の立ち退き料を増額する交渉のポイントを解説します。

1）【交渉ポイント①】いつまでに立ち退いて欲しいか確認する

立ち退きの期日を確認してください。
貸主さんは、取り壊して再建築するなどのプランがあり、ここまでに立ち退いてほしいという日があります。
それに間に合うようにすることで、立ち退き料を高額に引き出せるやもしれません。
期限を過ぎたら立ち退きは不要という場合もあります。

2）【交渉ポイント②】立退いて欲しい理由を確認する

どのような理由で立ち退いてほしいのかを確認してください。
老朽化で建て替えたいということであっても、古いから建て替えてもっと高く賃貸に出すことで利回りを上げて、高値で売却したいということかもしれません。
表向きの理由でなく大家さんの狙いを知れると良いです。
その理由によっては、立ち退き料をもっと上げてもらえるかもしれません。

3）【交渉ポイント③】交渉内容はすべてテキストに残す

交渉した内容、その過程を記録しておいてください。
メモ程度でも構いません。
言ったいわないという不毛な議論をなくすためと、相手の状況を推測するために必要です。
状況は変わっていきますから、現状を理解して適切な対応をして立ち退き料をアップしていきましょう。

4）増額交渉でやってはいけない2つのこと

他方で、増額交渉をするのに「やってはいけないこと」が2つあります。
・感情的になること
感情的な対応をとると、相手は交渉が困難な人であると見切りをつけて、相手が対応を硬直化させてしまいます。
そうすると、こちらの思惑どおりいかなくなるかもしれません。
・家賃の支払いをとめるなど賃貸借契約に反すること
契約違反をすると信頼関係が破壊されたということになり契約を解除されてしまいます。
そうすると、立ち退き料は全くもらうことが出来ずに立ち退かなければならなくなる上に、立ち退くためにかかる費用も自己負担になります。
信頼関係が破壊されたとまでいかなかったとしても、正当事由が強くなり立ち退き料が低くなってしまいます。

6.高額？立ち退き料にかかる税金

収入があると税金がかかる可能性があることに注意が必要です。
法人が立ち退き料を受け取る場合は、事業を含めて利益をひとまとめにして課税します。
個人の場合は、その所得類型に分けて計算し、所得控除を考慮して課税所得金額を出し、それに税率をかけます。
個人事業で店舗を経営されている場合は、主に譲渡所得、事業所得、一時所得となります。
➀譲渡所得
事業用以外の資産を明け渡しによって譲渡すれば譲渡所得になります。
課税譲渡所得金額の計算は、収入金額-（取得費 ＋ 譲渡費用）-特別控除額です。
不動産の譲渡であれば、長期譲渡か短期譲渡で税率が2倍異なりますから注意が必要です。
②事業所得
事業用の資産を明け渡しによって譲渡すれば事業所得になります。
事業所得金額の計算は、総収入金額-必要経費です。
③一時所得
➀、②以外の収入は、一時所得になります。
また、立ち退き特有の控除があり、適用される可能性があります。
一時所得金額の計算は、総収入金額-収入を得るために支出した金額-特別控除額(最高50万円)です。
また、立ち退き特有の控除が適用できる可能性があります。
立ち退き料を受け取った場合は、税理士さんへ相談してください。

7.弁護士に店舗の立ち退き交渉を依頼するメリットとデメリット

ここまで読んでいただいて、いろいろ手間もかかるし大変そうだなっと思った方は店舗の立ち退きに強い弁護士に依頼するという方法も検討ください。
弁護士に依頼するメリットとデメリットをお伝えします。

1)4つのメリット

メリットは4つ、デメリットは1つです。

【メリット①】：立ち退き料を増額できる

もっとも重要な点は立ち退き料が増額できるかもしれないということです。
立ち退き料が数倍になったという場合もあります。
立ち退き料は相場感がありますが、実際のところその相場感どおりとはいえません。
少しでも多くの立ち退き料をもらいたいですよね！
立ち退きを言われた時点で、はやめに弁護士に相談しておくことが大切です。

【メリット②】：正当事由が弱いと反論できること

相手も立ち退き料をたくさん払いたいと思っていませんから、正当事由が強いと主張してきます。
これに対して、弁護士に依頼していると、専門的な知見をもって、正当事由が弱いと反論することができ、立ち退き料が増額できる場合があります。

【メリット③】：面倒な交渉を丸投げできること

弁護士に依頼すると立ち退き料については当然ですが、合意書の作成、立ち退きの時期、保証金、敷金の返還など一連を丸投げできます。
あらゆることをお願いできるのはとても楽です。

【メリット④】：交渉のストレスから解放されること

自分の交渉はとってもとってもストレスです。
弁護士であっても自分のことは他の弁護士に依頼する方が多いです。
交渉を考えると夜も眠れなくなるという方も多いです。
弁護士に依頼することで、交渉を代わってしてもらうことができます。
交渉のストレスから解除され、気持ちよく生活を送れます。

2)弁護士費用がデメリット

弁護士費用がかかることがデメリットです。
ですが、弁護士に依頼することで立ち退き料が増額でき、その増額した分から弁護士費用を払います。
そうすると、手元に残るお金は増えることになります。

8.店舗の立ち退き料受け取りの流れ

立ち退きの流れは次の図のとおりです。

立ち退いて欲しいと連絡が来た後、弁護士に依頼するかはともかく、相談することはおすすめします。
店舗の決算書などを持って相談してください。
立ち退き交渉をして、合意書を締結して、立ち退いた後に立ち退き料を受け取ることができます。

まとめ

店舗（テナント）の立ち退きについて、まとめます。

店舗の種類	おおよその賃料	立ち退き料
飲食店	8万円～40万円	500万円～4,000万円
小売店	8万円～15万円	300万円～500万円
事務所	10～20万円	300万円～600万円
クリニック	20万円～50万円	5,000万円～2億円
美容院	10万円～20万円	800万円～3,000万円

判例等のデータを基に、4つの業種の立ち退き料の相場を示しました。
飲食店は500万円～4,000万円（賃料62ヶ月分～100ヶ月分）、事務所は300万円～600万円（賃料30ヶ月分）、クリニックは5,000万円～2億円（賃料250ヶ月分～400ヶ月分）、美容院は800万円～3,000万円（賃料80ヶ月分～150ヶ月分）です。
一般的に店舗の立ち退きでは立ち退き料がもらえます。
ですが、正当事由との関係で、立ち退き料が増減します。
立ち退き料の内訳は、移転費用の補償、借家権&（借地権）の補償、営業補償です。
移転するための引越し費用、営業を休止することによる補償（収益（収入-支出）+固定費×休業補償期間）、常連顧客を失うことの補償（売上高×売上減少率×限界利益率）、借地権を失うことによる補償をいいます。
店舗の立ち退きの場合、営業補償の金額も大きくなりますし、しっかりと計算して主張しなければなりません。
立ち退き料は増額できる可能性があり、5つのポイントがあります。
期日確認、理由確認、交渉内容の記録、そして感情的にならないこと、契約に反することをしないことです。
高額になる立ち退き料には税金がかかる可能性があります。
特別な控除もできるかもしれないので、税理士さんに相談しましょう。
面倒な交渉は弁護士に丸投げするのも手です。
立ち退き料が増額できて、ストレスから解放されます。
立ち退き料を受け取るのは立ち退きが完了した後になります。
以上、ポイントを押さえて交渉して、多額の立ち退き料を受け取って気持ちく新天地で商売を頑張ってください。