借地にある持ち家の立ち退きを求められた時の対処法を弁護士が解説

1.【3つのケース別】持ち家あり借地からの立ち退きの法的なルール

持ち家が建っている借地から立ち退きを求められたら、どうすればいいのでしょうか。
まずは法的なルールを把握しましょう。
持ち家があるのに立ち退きしなければならないのか、その法的なルールは、「普通借地権」なのか「定期借地権」なのかによって異なります。
普通借地権とは、通常の建物所有目的で土地を借りる契約をした場合です。
定期借地権とは、契約期間満了において建物を撤去して返還する約束をした場合です。
両者の違いをまとめると以下のようになります。

契約の種類	契約期間	更新
普通借地権	30年以上（更新10年以上）	基本できる
定期借地権（一般）	50年以上	基本できない

このような契約の性質の違いから、立ち退きのルールが違ってくるのです。
また、立ち退きを求められるタイミングによってもルールは異なるので、以下の3つのケースにわけられます。

【３つのケース】

1. 契約期間中に立ち退きを求められた(普通借地でも定期借地でも同じ)
2. 普通借地契約が切れるタイミングで立ち退きを求められた
3. 定期借地契約が切れるタイミングで立ち退きを求められた

ルールによってあなたがとるべき対応も変わってくるため、まずは(1.)〜(3.)のどのケースに当てはまるか確認し、当てはまるケースについてルールをチェックしてください。

1)契約期間中なのに立ち退きを求められた場合

借地権は、建物を所有する目的として数十年間借りるものです。
ですから、契約期間中の地主からの立ち退き請求（解約）は、基本的に認められません。
契約期間中ということは、あなたがその土地を使う「権利」があるということだからです。
これは普通借地権でも、定期借地権でも同じです。
そのため地主があなたを立ち退かせるには、あなたが立ち退かなくてもいいのに納得して立ち退くことになります。
ですが、借地契約に定められる義務に違反した場合は、その程度によりますが解約となる場合があります。
例えば、地代を数か月間滞納している、地主の許可なく勝手に増改築したなどです。
それ以外にも、立ち退きが認められる可能性があります。
ご自身の契約書を見て、やってはいけないこと、やらなければいけないことを確認してください。
契約書の中途解約と記載されている条項にその詳細が書かれています。
ですが、契約でこういう場合は解約すると定めているからといって、必ずしも有効に解約できるわけではありません。

2)普通借地権の契約が切れるタイミング

借地契約であり「普通借地権」であった場合、契約が切れるタイミングであなたが希望すれば原則として更新することができます。
つまり、原則としてはあなたが「立ち退かなくていい」ルールになっていると考えて大丈夫です。
地主があなたを立ち退かせるには地主側に強い「正当事由」に加えて、立ち退き料が必要となります（次の章で解説します）。

3)定期借地権の契約が切れるタイミング

定期借地契約であり「定期借地権」であった場合は、借主側（あなた）は更新を求めることができません。
そのため、この定期借地契約が切れるタイミングに地主から立ち退きを求められたら、拒否はできないのです。
持ち家があったとしても、それをを取り壊して更地にして、立ち退かないといけません。
なお、立ち退くのが前提の契約となっていますから、立ち退き料ももらうこともできません。

2.立ち退きを左右する2つのポイント「正当事由」と「立ち退き料」

立ち退きを求められる主なタイミングは、普通借地契約において契約期間終了時となります。
この場合に、立ち退きを左右するのは、「正当事由」と「立ち退き料」です。

• 正当事由：地主とあなたの事情を考慮して立ち退くことが合理的であるかの事情をいいます。
• 立ち退き料：正当事由を補完する財産上の給付をいいます。

それぞれについてより詳しく述べていきます。

1)正当事由とは

正当事由とは、簡単に言うと、立ち退いてもらうのは仕方がないよねという事情をいいます。
自分の建物を所有する目的で土地を借りて建物を建ててそこで生活しています。
例えばいくら30年借りているといえども、地主の都合で容易に立ち退かせることが出来るとすると、借地人の生活が不安定になります。
そこで、借地借家法6条は、借地人を保護するために、地主に対して「正当事由」がないと立ち退かせることができないとしています。
正当事由の判断は、地主が建物を使用する理由、借地人が建物を使用する理由、その他の事情及び財産上の給付によります。
地主が立ち退きを求めてくる理由は、主に次のようなものが多いです。

• 自分や家族がその土地に住む必要性が出た。
• 更地にして売却したい。
• 公共事業などの道路拡張など再開発。

地主さんの土地を使用したいという事情とあなたの土地を使用する事情を考慮して「立ち退いてもらう理由として正当性がある」「仕方がない事情だ」と判断されれば「正当事由が強い」。
逆に「あなたが立ち退かなくても（地主にとって）それほど問題ないだろう」と判断されるなら正当事由が弱いということになります。
なお、貸主都合の立ち退きの正当事由について詳しく知りたい方は、「立ち退き・退去の正当事由！借地借家法と貸主都合の判例をもとに解説」をご覧ください。

①地主側にも借主側にも「正当事由」はある

正当事由とは、地主側とあなたの事情と立ち退き料を総合的に考慮するものです。

【地主と借主側双方の正当事由】

• 地主側の正当事由
  • 自分や家族がその土地に住む必要性が出た
  • 更地にして売却したい
  • 公共事業などの道路拡張など再開発
• 借主（あなた）側の正当事由
  • 高齢者が一緒に住んでおり、引っ越しが難しい
  • 持ち家権店舗として営業している、など

このような双方の正当事由が考慮され、てんびんのように「どちらが優先されるべきか」判断されるのです。
以下のイメージを参考にしてください。

つまり、借主側であるあなたの正当事由の方が優先されるべきと判断されれば、立ち退きを拒否しやすいということです。
ただし、双方の総合的に考慮するものですから、正当事由の判断はとても専門的であり、事案によって全く異なるものです。

2)立ち退き料とは

立ち退き料とは、立ち退きする時に、あなたが受け取れるお金で、借主が立ち退きに応じることで被る経済的損失や精神的苦痛を補填するために支払われるものです。
立ち退き料は、地主側の正当事由を補完する役割となります。
土地を借りて家を建てて住んでいる場合は、借地人はそこを生活の本拠としていますから、簡単に立ち退くことはできません。
借地人の土地を使用する事情が強くなり、正当事由が弱くなるのが一般的です。
そこで、地主が立ち退き料として相応のお金を払うのであれば、借地人の損害を補填でき、正当事由が強くなります。
地主から立ち退きを要求される場合、立ち退き料を受け取れることが一般的です。

3.立ち退き料の相場と決まり方

立退を拒否できるか、あるいはあなたが拒否するかの判断基準として、立ち退き料が関係していると述べました。
立ち退き料の決まり方は後で詳しく解説しますが、現在の持ち家からの引っ越し費用も含まれます。
十分な立ち退き料を受け取れれば、借地を返して新しい家で生活をスタートするために必要なお金を賄えるため、「立ち退いてもいいかな」と思えるかもしれません。
そんな立ち退き料の相場と決まり方を解説していきます。

1)借地持ち家の立ち退き料の相場

借地における立ち退き料の相場は、一戸建ての持ち家であれば1,000万円程度です。
この相場は過去の判例に基づいていえることですが、かなり古い裁判例も多く、立地によって、大きく変わります。
また、日本の不動産価格は、バブル崩壊直後を除いて、基本的に右肩上がりです。
立ち退き料とその土地の価格は比例する関係にありますから、もっと高額になる事案もたくさんあります。
また、住宅の種類によっても異なります。

2)借地持ち家の立ち退き料の内訳と決まり方

立ち退き料の内訳と補償内容は次の通りです。

借地人の経済的損失のカバーを基本として、正当事由の強さに応じて減額されるというイメージです。

①引っ越し費用

借地人が引っ越す費用です。
アップル引越センターなどの引っ越し業者に払う費用です。
時期や荷物の量によって大きく変わりますが、家族4人が引っ越すとなると30万円ほどになります。
その他、引越しにあたって、粗大ごみの処分や買い替えが必要な家電などもあるでしょう。

②借地権価格

ずばり借地権価格は、その土地の更地価格の6割～8割になります。

路線価を基準にして計算されていて、その立地によって割合が異なります。
国土交通省の財産評価基準が参考になります。
昨今の都心の価格上昇が顕著で、売買価格が坪2,000万円以上というところもあり、地域によって大きく異なります。

③解体費はどうなる？建物の処遇は？

建物はどうしたらいいのという相談を受けます。
借地契約の期間満了によって更新せず終了する場合は、借地人には地主に対して建物を時価で買い取るように請求することが出来ます（借地借家法13条）。
この権利を行使することで、建物は地主のものとなりますから、取り壊して立ち退く必要はありません。
借地人はその建物の時価を受け取ることができます。

4.持ち家のある借地から立ち退きを迫られた場合の2つの対処法

借地に家を建てて住んでいた場合に、地主から立ち退きを迫られた場合は、以下の2つの対処法があります。

1. 立ち退きを拒否する
2. 十分な立ち退き料を受け取って立ち退く

判断基準は、立ち退き料を受け取って引っ越すことが出来る状況であるかを基礎として、立ち退き料の額で決定するのがいいのではないでしょうか。

1)立ち退きを拒否する

どうしても引っ越せないという事情があり、立ち退き料の額も不足しているというときは、立ち退きを拒否することになります。
この場合は、地主の正当事由が弱いことを主張することになります。
あなたがその土地に住まないといけない事情を十分に伝えることが大切です。
一方で地主はこの土地を使用しなくても足りるのではないかと伝えます。

2)十分な立ち退き料を受け取って立ち退く

もう1つの方法は、立ち退き料を少しでも多くもらって立ち退くことです。
子どもも独立したしこの広さの家はいらなくなった、家も老朽化しているしそろそろ建て替えや引っ越しを検討していたなどという方は、こちらの方法がおすすめ。
地主さんが提示する立ち退き料が、当初から十分であるということはおよそ考え難いです。
これまで説明した立ち退き料の算定方法を使って、あなたの場合の立ち退き料を計算しましょう。
まずは、ある事情により立ち退きたくないことを伝え、立ち退き料によっては立ち退くという交渉で進めましょう。
借地権価格の参考になるのは、近隣の取引事例です。
また建物の価格の参考も、近隣の取引事例です。
できる限り有利な事案を見つけて、このような事案があるから金額が足りないことを伝えましょう。
とはいえ、本当に妥当な立ち退き料かどうかは、判断が難しい部分もあります。
立ち退き料の金額が妥当か確かめたい方は、弁護士への相談がおすすめです。

5.地主との交渉の手順・流れ｜準備〜立ち退きまで

地主から立ち退きを要求されたときにどのような流れ手順になるのかを解説します。

1)あなたの契約状況を確認する

普通借地権なのか定期借地権なのか、契約期間はいつまでなのか、今が切れるタイミングなのかを確認します。
また、このタイミングで契約書を見直して、契約書に記載されている義務違反がないか確認しましょう。
気付かないうちに地主さんに了解を得ていない家族を呼び寄せていた、改築をしていたということがあります。

2)どうしたいのか方向性を決める

４章で述べた通り、立ち退きを拒否するか、立ち退き料を最大化しつつ立ち退きに応じるのか、いずれの方向で行くのかを決めましょう。
どちらか一方に決めず、立ち退きを拒否するが、これぐらいの立ち退き料をもらえるのであれば立ち退いてもいいというのもありです。

3)必要に応じて弁護士に相談する

契約の確認やどの方向性でいくのがいいのかなど判断が難しいという場合に、弁護士　　　からアドバイスをもらうと有用です。
初回相談無料という事務所を利用して相談すると費用も抑えられます。
当事務所も初回相談無料としていますので、安心してご相談ください。

4)地主と話し合い、交渉を開始する

決めた方向性をゴールにして、地主と交渉を開始します。
これまで解説してきたところを意識しながら、ゴールを勝ち取ってください。

5)地主と合意する

地主と交渉して合意できた場合には合意書を締結してください。
特に立ち退き料を受け取って立ち退く場合は合意書を必ず取り交わしてください。
立ち退かずに契約を更新する場合は、合意書を必ずしも取り交わす必要はありません。

6)立ち退き回避または立ち退いて立ち退き料を受け取ります

合意内容に基づき、立ち退きを回避するか、立ち退いて立ち退き料を受け取ります。

6.持ち家ありの借地からの立ち退き｜3つの判例を紹介

持ち家ありの借地からの立ち退きについて最近の裁判例を紹介します。

1)事例①：立ち退きを拒否して権利を守ったケース

事案の概要：東京地方裁判所(令和5年8月3日)
築40年の木造建物に親子3名で住んでいて、親は高齢で年金のみが収入であった。
借地権価格は、2,099万円～2,393万円だった。
地主は、本マンションは法令違反があること、老朽化が進んでいること、一時3ケ月分の地代を滞納したとして、マンションを建築する開発を計画し立ち退き料1,500万円を支払うとして立ち退きを求めた。

結果：
借主は高齢で収入も少なく、他の同居人の収入も少なく、転居が困難であること。
立ち退き料1,500万円を提示しているが、借主の土地使用の必要性を補うだけの金額に足らないとして、正当事由があるということはできない。
したがって、立ち退く必要はない。

コメント：
借主は、資力に乏しく高齢であったことで建物を使用する必要があるとされました。
立ち退き料は、それらを補填するには足りないということです。

2)事例②：立ち退きを拒否して権利を守ったケース

事案の概要：東京地方裁判所(令和4年6月28日)
築60年の木造鉄骨造2階建で借主は住居として利用しつつ、1階で居酒屋を営んでいた。
地主は立ち退き料8,837万9,000円を支払うとして立ち退きを求めた。

結果：
借主はそこに住んで居酒屋を営んでおり、生活の糧も得ていた。
一方、地主にその土地を使う必要性がほとんどないことから、相応の立ち退き料を提示したとしても、正当事由を補完できるものではなく、立ち退く必要はないとした。

コメント：
地主側の土地使用の必要性が乏しく、借地人に土地使用の必要性が高ければ、いくら立ち退き料が高額であっても認められないとした事案です。
言い換えると、立ち退き料を多くもらう交渉ができる事案とも言えます。

3)事例③：立ち退きが認められたケース

事案の概要：東京地方裁判所(令和5年1月13日)
借地人は、別のところに住み、建物をAに貸しており、Aはその建物で居酒屋を営んでいた。
土地の賃借期間は、70年間に及び、権利金や更新料の支払いがあったという事実がなかった。
借地権価格は、2,580万円と認定された。
地主は、老朽化が進んでいて台風で倒壊しかねないこと、近隣の建物も取り壊し一体と利用することで有効な土地利用ができるとして立ち退き料一定額支払うとして立ち退きを求めた。

結果：
立ち退き料1,500万円を支払うことで立ち退きが認められた。

コメント：
借主は、別のところに住みその土地を使用する必要が乏しいこと、長期間土地を借りて更新料等も払っておらず、十分な土地利用を果たせていることに加えて、立ち退き料が十分であったと認められました。

7.借地からの立ち退き交渉で弁護士に相談するメリット

地主との交渉など結構大変だなと思われた方は弁護士を利用するというのも検討ください。
なお弁護士法人キャストグローバルでも、立ち退きのご相談を承っています。
初回は30分無料でご相談いただけますので、お困りの方はぜひお問い合わせください。

1)立ち退き料が増額できる？

大きなメリットが立ち退き料が増額できる可能性があります。
これまで解説した通り立ち退き料を増額させるには専門的な判断と交渉が必要です。
専門の弁護士であれば、適切な立ち退き料を検討し、増額すべく交渉をします。
立ち退き料が数倍になるということもあるぐらい、立ち退き料は様々な要因から増減します。
どうせ立ち退かなければならないなら、少しでも立ち退き料を多くもらいたいものです！

2)立ち退き回避ができる可能性が高まる

地主は強い正当事由があることを主張して、立ち退きを要求してきます。
正当事由に対する適切な反論には、専門的な知見、経験が必要です。
不動産の立ち退きに強い弁護士なら、この点を安心して任せることができます。

3)面倒な交渉を丸投げできストレスから解放される

弁護士に依頼すれば、立ち退き拒否、立ち退き料の増額交渉だけでなく、立ち退くまで一連の面倒なやりとりをすべて任せられます。
例えば、立ち退きに関する合意書の作成から立ち退き時期、立ち退き料の受け取り、あらゆる地主とのやりとりまで。
これらは、とてもストレスがかかります。
弁護士に任せることで、そのストレスから解放されます。

まとめ

これまで解説してきた借地の持ち家からの立ち退きについてまとめます。
立ち退きのルールは、以下の3つのタイミングで異なります。
【３つのケース】

4. 契約期間中に立ち退きを求められた(普通借地でも定期借地でも同じ)
5. 普通借地契約が切れるタイミングで立ち退きを求められた
6. 定期借地契約が切れるタイミングで立ち退きを求められた

1の場合は契約違反がない限り立ち退く必要がない。
3の場合は立ち退かないといけない。
2の場合は正当事由と立ち退き料によって結果が変わります。
地主側にその土地を使わないといけない理由があり相応の立ち退き料を提示された場合は立ち退かないといけない可能性がある。
ご自身の状況を考えて立ち退いてもいいという場合は、納得できる立ち退き料をもらって立ち退くのもあり。
専門の弁護士に相談してみると方向性が定められる。
弁護士に依頼することで立ち退き料の増額や立ち退き回避ができるかもしれない。
借地に持ち家がある場合の立ち退きは、自宅という資産の処分と住居が変わる重要なタイミングとなります。
十分に検討して納得のいく結果を勝ち取りましょう！