不動産賃貸借契約における死後事務委任契約の活用の可能性

賃貸物件の空室率の増加は大家さんにとって、死活問題です。
他方で、入居審査を甘くすると賃料不払いの問題や近隣トラブル、原状回復トラブルなどの問題が発生しかねません。

他方で、これまで、不動産の賃貸業界では、高齢者の単身世帯は敬遠されがちで、空室率の増加にもかかわらず、単身の高齢者が賃貸物件を見つけるのは容易ではないと言われてきました。高齢者の単身世帯が敬遠されてきた主な理由は、年金生活などで収入が少ないといった点からの賃料の支払の不安や、体調不良など何かあった場合に対応できる親族がいない、亡くなった場合の賃貸借契約の解除や居室内に残された家財等の残置物の処理などの問題からでした。

このうち、最後の亡くなった場合の賃貸借契約の解除や居室内に残された家財等の残置物の処理の問題については、令和３年６月７日、国土交通省と法務省より、解決策として死後事務委任契約の活用が示されました。

解決策として示された死後事務委任契約についてご説明する前に、以下ではこの問題の背景を簡単にご説明いたします。

賃貸借契約の賃借人としての地位及び居室内の家財等は、相続財産に含まれるため、賃借人が亡くなっても賃貸借契約は当然には終了しません。そのため、賃借人が亡くなったことを知った大家さんが居室の明け渡しを受けるには、原則として、賃借人の相続人と連絡をとり、相続人から賃貸借契約を解除してもらい、残置物の家財等を引き取ってもらう必要があります。
なお、相続人による契約の解除、居室の明渡しを待つことなく、大家さんが勝手に鍵を開けて、亡くなった賃借人の家財等を処分をするような行為は、違法な自力救済にあたり、賃借人の相続人から損害賠償請求を受けかねませんし、器物損壊罪等の犯罪にも該当するおそれがあり、認められていません。また、賃貸借契約で契約の解除事由として賃借人の死亡を定めていても、当該定めは無効と解されています。

この点、単身の高齢者によっては、親族がいなかったり、疎遠だったりするため、親族が緊急連絡先とされていないため、相続人がいるのかいないのか、また、相続人がいる場合でも誰が相続人なのかが大家さんには容易にはわからないため、賃借人の死後、居室の明け渡しを受けるために、大家さん自ら戸籍等の調査を行わなければならないといった事態が発生します。
また、戸籍等の調査を行い、ようやく相続人がわかった場合でも、相続人が何らかの理由で解除や家財等の処分に応じない場合も残念ながらあります。相続人が解除や居室の明渡しに応じない場合は、賃料不払い等の解除事由を理由に賃貸借契約を解除し、相続人に対して建物明渡の裁判を提起しなければなりません。
また、戸籍等の調査を行った結果、相続人が誰もいない（又は、いても全員が相続放棄をしてしまっている）といった事態もあります。相続人が誰もいない場合も、亡くなった賃借人の相続財産管理人の選任の申立てを裁判所にして、相続財産管理人から居室の明渡しを受けるか、または、亡くなった賃借人に対して賃料不払い等の解除事由を理由に賃貸借契約を解除し、亡くなった賃借人に対して建物明渡の裁判を提起するとともに、裁判で賃借人の特別代理人の選任を申し立てるといった手段を講じなければなりません。相続財産管理人の選任、特別代理人の選任には共に費用が掛かり、亡くなった賃借人に財産がない場合は、最終的には大家さんがその費用を負担しなければなりません。このように、単身の高齢者が亡くなった場合の賃貸借契約の解除及び家財等の処分に伴う居室の明け渡しは、大家さんに時間的にも、金銭的にも大きな負担となることがあり、単身の高齢者が敬遠される原因ともなっていました。

このような問題に対して、これまでも死後事務委任契約の活用が検討されていましたが、本来、上記のような手続を踏むことが原則のところ、どの範囲で死後事務委任契約を利用することができるのか不明であり、場合によっては死後事務委任契約を締結しても無効となるリスクがあるため、あまり活用は進んでいませんでした。このような状況のなか、今回、国土交通省から公的な見解として、死後事務委任契約の活用が示されたことは、このような問題の解決に資するものとして期待されています。

今回、国土交通省及び法務省からは、死後事務委任契約の具体的な利用方法として「残置物の処理等に関するモデル契約条項」が示されています。
モデル条項は、主に３つのセクションからなっています。

解除関係委任契約

一つめは、賃借人が亡くなった場合に、賃貸借契約を解除する代理権を受任者に授与する委任契約（以下、「解除関係委任契約」といいます。）に関する部分です。
なお、この解除関係委任契約の受任者には、原則として、大家さんはなることはできないと解されています。大家さんが受任者となった場合、民法90条による公序良俗違反や消費者契約法１０条による消費者の利益を一方的に害する条項として無効になる可能性があります。なぜならば、大家さんが受任者になった場合、賃貸人たる自身の利益を優先し、賃借人及びその相続人の利益が害されるおそれがあるからです。
同様に、管理会社が受任者になる場合についても注意が必要です。管理会社が受任者になることは、直ちに無効とはいえないものの、管理を委託された大家さんの利益を優先することなく、賃借人（の相続人）の利益のために誠実に対応する必要があるとされています。例えば、賃借人の相続人が賃貸借契約の継続を希望する場合などには、大家さんの利益に反しても、賃借人の相続人の意向を尊重して対応しなければなりません。そのため、管理会社が受任者となる場合には、大家さんとの将来のトラブルを避けるため、解除関係委任契約及び賃貸借契約締結時点で予め大家さんにこの点について十分に説明し、大家さんの理解を得ておくことが重要となるでしょう。
この点、モデル条項では、解除関係委任契約の受任者は、まずは解除の代理権行使により利害を害されるおそれのある賃借人の推定相続人のいずれかとするのが望ましいとされています。その上で、推定相続人の所在が明らかでない場合や、推定相続人が非協力的など推定相続人を受任者とすることが困難な場合には、居住支援法人や居住支援を行う社会福祉法人のような第三者が望ましいとされています。
なお、死後事務委任契約を締結した場合でも、賃借人の相続人が居室を利用する必要があり、賃貸借契約を継続することを望んでいる場合等には、解除の代理権が必ず行使されるものではないことにも留意してください。

残置物関係事務委託契約

二つ目は、賃貸借契約の解除後に居室内の家財等の残置物を搬出して廃棄する等の事務を委任する準委任契約（以下、「残置物関係事務委託契約」といいます。）に関する部分です。
なお、残置物関係事務委託契約についても、解除関係委任契約と同様の配慮から、受任者には、まずは賃借人の推定相続人のいずれかがなるのが望ましいとされており、次に、居住支援法人や居住支援を行う社会福祉法人等の第三者が望ましいとされています。

準委任契約

三つ目は、一つ目と二つ目の（準）委任契約に関連する条項を賃貸借契約に設けるものです。解除関係委任契約及び残置物関係事務委託契約の受任者には、賃貸人である大家さん以外のものが想定されており、賃貸借契約とこれらの委任契約は通常別々に作成されるため、賃貸借契約にてこれらの委任契約との調整を図る条項を設ける必要があります。

なお、モデル条項は、あくまでも高齢者の単身世帯等の上述したような残置物リスクに対処するためのものであり、個人の保証人がいて保証人による残置物の処分が期待できるような場合や賃借人が若年層である場合など残置物リスクが大きいとは言えないような場合にまでは使用することができないことに注意が必要です。このような場合にモデル条項を利用した場合は、従来の解釈通り、民法９０条による公序良俗違反や消費者契約法１０条による消費者の利益を一方的に害する条項として無効になる可能性があり、大家さんや管理会社が相続人の同意等なく残置物を処分した場合は違法な自力救済として損害賠償請求を受ける可能性がある点は、これまでと変わりません。

以上