借主が家賃も払わず音信不通となった場合の対処方法

マンションや一戸建ての不動産を賃貸した場合において、家賃の不払いは大きな問題です。また、不払いだけならまだしも、借主と連絡が取れず音信不通になってしまうと大家様としては身動きが取れなくなってしまいます。ここでは、賃貸した不動産の借主が音信不通となってしまった場合の、賃料の支払い請求や物件の明け渡し請求等についてご説明します。

１．保証人に連絡を取る

不動産の借主が家賃を支払わないまま音信普通になってしまった場合には、まず保証人（連帯保証人）に連絡を取る必要があります。

その上で、下記の２つの点を明確に伝える必要があります。

①期限までに支払われていない家賃について支払って欲しいこと

②借主本人から連絡をするよう伝えてほしいこと

①については、まず、遅れている家賃を支払ってもらう必要がありますが、保証人（連帯保証人）は、賃貸借契約上、借主本人が家賃を支払わなかったときには代わって支払う義務を負っていますから、速やかに、保証人（連帯保証人）から、遅れている家賃を支払ってもらうよう伝える必要があります。

また、②については、仮に保証人が遅れている家賃を支払ってくれたとしても、借主が音信普通のままでは今後も家賃が滞る可能性があるので、今後、契約を継続するかどうかも含めて、借主本人と直接話をするために本人に連絡を取ってもらうようにしましょう（これは必ずしも保証人でなくても、家族等にお願いしても構いません）。

なお、保証人（連帯保証人）や家族が契約を解除したいとか、貸室にある家具等を引き取りたい等と言った場合でも、保証人（連帯保証人）や家族には、契約を解除したり、貸室に立ち入ったりする権利はないので、必ず借主本人と話しができる状況をつくってもらうことが大切です。

２．契約解除の準備をする

保証人（連帯保証人）に家賃の支払いを催促しても支払われなかった場合は、賃貸借契約を解除し、強制的に貸室を明け渡させる準備をする必要があります。また、保証人が支払ってくれたとしても、今後もずっと保証人が払ってくれるとは限りませんし、そんな借主には出て行ってもらわなくてはなりません。

賃貸借契約の解除と貸室の明け渡しは、以下のような流れで行います。

（１）内容証明郵便で家賃の支払いを催告する

まず、借主に対し、遅れている家賃の支払いを催促することが必要です。「催促をしたけれども支払ってもらえなかった」という状況で初めて契約を一方的に解除することができるからです。催告するときは、いつまでに支払って欲しいという期限を記載し、その期限までに支払われない場合は賃貸借契約を解除する旨を記載することが必要です。

なお、この点について、契約書において、「家賃を支払わなかったときは、催告なしに解除することができる」と定められていても、法律上、催告をしないと解除できないと判断される場合が多いので、注意が必要です。

（２）明け渡しの裁判を起こす。

内容証明郵便で家賃の支払いを催促しても、期限までに支払わなかったときは、未払い家賃の支払いと建物の明け渡しを求める裁判を起こします。

裁判において、賃料の不払いを理由とする賃貸借契約の解除が認められるためには、一般的には家賃の不払いが３か月程度続いた場合とされています（契約書において、一度でも家賃の支払いを怠ったら契約を解除できると明記していても、一度の遅れや一か月分の不払いだけでは、裁判で契約の解除が認められない場合があるので注意して下さい）。

（３）内容証明郵便や訴状を受け取らないときの対処方法

借主が夜逃げしているような場合は、内容証明郵便や訴状を送っても受け取らない（家にいないので受け取れない）場合があります。このような場合は、裁判所の公示送達制度を利用することができます。裁判は、通常、相手方に訴状が届かないと始めることができませんが、裁判所の公示送達制度を利用すれば、相手に内容証明郵便や訴状が届かなくても、裁判を始めることができます。ただ、公示送達の制度を利用する場合には、借主が住所地等に住んでいないことを証明するために、借主の所在調査報告書や住民票等が必要になる場合があります。

３．借主が音信不通でもやってはいけないこと

（１）無断で部屋に立ち入る

借主が音信不通のままだと、大家様としては、部屋の中がどうなっているか気になると思います。しかし、無断で部屋の鍵を開けて中に立ち入ってしまうと住居侵入罪になってしまうので避けた方がよいでしょう。ただ、例外的に、部屋の中で借主が倒れている可能性があるような場合は、警察に連絡の上、警察官や、借主の家族等の立ち合いのもと、安否確認ということで部屋の中を確認することは許されるでしょう。

（２）無断でカギを交換する、家具などを外に出す。

ひと昔前であれば、借主が家賃を支払わないまま音信普通になってしまったときに、部屋のカギを無断で交換したり、部屋のカギを開けて中の家具等を外に出してしまったりするような大家様もおられました。しかし、当然これらの行為は犯罪になります。場合によっては、逆に損害賠償請求をされる可能性すらあります。お気持ちはわかりますが、粛々と裁判手続きを行って部屋の明け渡しを求めるようにすべきでしょう。

４．まとめ

賃料の不払いや音信不通の状況が続いてしまうと、その間の賃料収入が無くなるだけでなく、次の借主を探すこともできない状況が続くので迅速に対応することが重要です。賃料が少しでも遅れたときには、借主に連絡をして状況を把握するとともに、賃料不払いが続いたときには、契約解除と明け渡しの裁判の手続きをとる、これら一連の手続きが、迅速かつ機械的にすることができるように、特に管理会社さんにおいてはシステム構築をしてくおくことが大切です。当事務所では、顧問契約していただくと、これらの一連の手続きを御社に代わって行いますし、成功報酬制での回収をさせていただきます。よろしければ、一度ご相談ください。

以上