賃料増減額請求について

不動産オーナー様からよく受ける相談として、家賃に関する相談、特に、家賃を増額したい（又は賃借人から減額請求を受けている）といった相談があります。近隣の同種物件の募集広告と比べて家賃が安すぎるから、修繕費などの経費が増えたから等様々な事情から、家賃の増額のご相談を受けますが、実際に賃貸人希望の家賃に引き上げることができるケースは残念ながらあまり多くありません。以下では、増額請求が認められるための要件、増額請求権の行使方法等について簡単にご説明いたします。

借地借家法３２条1項は、建物の現行の家賃が、①土地若しくは建物に対する租税その他の増減、②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は③近傍同種の賃料に比較して、不相当となったときに、家賃の増額又は減額を請求できると定めています。
ここにいう家賃の不相当性は、当事者間で現行の家賃を合意した時点（直近合意時点）を基準に、直近合意時点から増減額請求がされる時点までの間に生じた①～③等の諸事情を考慮して、現行の家賃が不相当と評価できなければなりません。
したがって、直近合意時点から期間が余り経過していない場合は、経済事情等の激変など短期間に現行の家賃が不相当となることを根拠づけるだけの特殊な事情がなければ、増額請求が認められることは難しいです。
また、賃貸借契約において、例えば3年間家賃を据え置くなどの「一定の期間は建物の賃料を増額しない」旨の特約を定めた場合は、原則として、当該期間中は、たとえ家賃が不相当となっても増額請求はできません。

増額請求権の行使は、賃借人に対して増額請求権を行使する旨の意思表示によって行います。賃料増額請求権は、形成権（権利者の一方的な意思表示によって法律関係を変動させることができる権利）であり、賃貸人が増額請求権を行使する旨の意思表示をした時点で、将来に向かって、客観的に相当な額に賃料を増額させる効果が生じるため、意思表示は口頭でも可能ですが、意思表示がいつなされたかについて争いになることを避けるため、配達証明郵便付きの内容証明郵便で行うことが一般的です。
なお、先ほど意思表示をした時点で賃料を増額させる効果が生じると説明しましたが、賃借人が同意しない場合は、賃借人は、増額の当否及び範囲を決定する裁判が確定するまでの間は、賃借人自身が相当と認める額（基本的には従前の現行の家賃の金額）を支払えば足ります。増額の当否及び範囲は、当事者の一方的な判断によって決められるものではなく、①～③等の諸事情を総合考慮して客観的に決定されるものだからです。そして、その後、増額の相当性及び増額の範囲が裁判で確定した場合、賃借人は、後述する通り、意思表示の時点に遡って、増額した賃料との差額分について年１割の利息を付した金額を支払わなければなりません。
賃料増額請求権を行使する旨の意思表示をする際ですが、まずは、増額した賃料での支払いを希望する日よりも前に十分な期間を設けて、賃借人と協議を重ねたほうがよいでしょう。また、増額のタイミングですが、一般的には、契約更新時に行うことが多いです。少なくとも契約期間中は家賃が変わらないだろうという期待が賃借人にはありますので、契約期間中に変更するよりは、更新のタイミングの方が賃借人の納得が得られやすいと考えられます。
そして、賃借人と協議を重ねたものの、合意できない場合は、裁判所に賃料増額の調停を提起することになります。賃料増額請求については、調停前置主義がとられており、いきなり裁判を提起することはできません。まずは、調停で話し合いによる解決を図り、調停で解決できない場合に、裁判を提起することになります。
裁判にて賃料の相当額への増額が認められた場合、増額の効果は、賃貸人が賃借人に対して増額する旨の意思表示を行った時点にさかのぼって、生じます。なお、調停で解決できる場合は、意思表示を行った時点にかかわらず、増額の効果発生時期についても当事者間で話し合いによって決めることが多いです。
なお、調停及び裁判では、現行の家賃の不相当性及び適正賃料を立証するために、不動産鑑定士による鑑定を行うのが一般的です。不動産管理会社で近隣同種物件の賃料を調査した資料を作成してくれることがありますが、それらの賃料は多くの場合新規賃料であり、賃料増額請求の場面で問題となる継続賃料とは異なるため、当該資料だけでは適正賃料額を判断することは難しいからです。
　このように賃料増額請求については、増額請求が認められる要件を満たしているかという問題に加えて、当事者間で話がまとまらず裁判所の手続を利用することになった場合、弁護士費用や鑑定費用の負担という問題があります。特に、弁護士費用及び鑑定費用については、希望通りに賃料が増額した場合でも、増額分よりも弁護士費用や鑑定費用がかさみ、費用倒れになるおそれがあります。賃料増額請求をするには、このような問題を踏まえて、よく検討して行う必要があります。
以上
監修者

弁護士法人キャストグローバル　企業法務担当

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