賃借人が賃料を支払ってくれない場合の対処方法について

アパートやマンションなどの不動産を賃貸している場合には、賃借人が賃料を支払わないと大変な損害となります。支払いが滞る人は今後も滞ることが予想されますし、将来的な遅滞も考えると、深刻な問題です。
その場合、どのような手順で対応策をとれば良いのかが分からず、困ってしまう不動産オーナー又は不動産管理会社の方が多いです。
以下では、賃借人が賃料を払ってくれない場合の対処方法について、弁護士がご説明します。

1．まずは、連絡をして督促する

賃貸物件で家賃を滞納されたことに気づいたら、すぐに賃借人に対して連絡を入れることが重要です。
滞納されたとき、しばらく経ったら入金されるかも知れないと期待して、様子を見ようとする方がおられます。しかし、様子を見ると、賃借人が「滞納しても請求されない」と理解してしまい、状況が悪化してしまう例があります。
入金日に1日でも遅れたら、すぐに電話やメールなどの手段で督促しましょう。
それでも支払わない場合、催告書の「書面」を送付して、支払いを求めましょう。

2．内容証明郵便で家賃を請求する

上記の方法では支払いが行われない場合には、「内容証明郵便」を使って家賃と遅延損害金の支払いを請求します。
内容証明郵便とは、郵便局や差出人に控えが残り、送った郵便物の内容を後からでも証明できる、特殊な郵便です。
内容証明郵便自体には差押えなどの効力はありませんが、この郵便は、請求書を送るときや裁判前などによく利用されるため、受取人に大きなプレッシャーを与える効果があります。そこで、内容証明郵便による請求書を送付すると、相手が支払いに応じる可能性があります。
家賃滞納後1～2週間くらいが経過したタイミングで、一度内容証明郵便を送付しておくと良いでしょう。

3．訪問する

内容証明郵便の請求書を送っても、賃借人が支払いをせずに無視する場合などには、相手宅を訪問することも考えましょう。
大家が実際に訪ねて取り立てにやって来たら、支払いに応じる賃借人もいます。
賃借人と話をするときには、「このまま支払いが行われない場合、契約を解除して退去してもらう可能性もある」と伝えましょう。

4．3か月くらい経過したとき、解除通知を送る

家賃滞納後、3か月程度が経過したら、賃貸借契約の解除を検討すべきです。
賃貸借契約は、継続的な契約であり、賃貸人と賃借人の緊密な信頼関係によって成り立っている契約なので、1回や2回程度の賃料未払いがあってもそれだけで解除することは認められません。
ただ、3か月分以上も賃料を滞納すると、さすがに賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたと言えるので、賃貸借契約の解除が認められやすくなります。
そこで、内容証明郵便を使い、未払い賃料と遅延損害金の支払いを求め、相当期間内に支払いがない場合には、当然に賃貸借契約を解除するという内容の書面を送付しましょう。
また、書面には、滞納家賃の入金を確認できない場合、訴訟を提起する予定があることも書き入れておくと良いでしょう。

5．未払い賃料支払いと明け渡しの訴訟を提起する

もしも内容証明郵便による解除予告通知を送っても相手が支払いに応じない場合には、未払い家賃請求と建物明け渡し訴訟を提起する必要があります。
訴訟で勝訴すれば、賃借人に対して裁判所から支払い命令と明け渡し命令が出ますし、相手が判決に従わない場合、強制執行も可能となります。

6．家賃滞納に困ったら、当事務所にご相談下さい

以上のように、未払い家賃を請求するためには法的な対応が必要となります。特に、裁判では弁護士への依頼が必須です。
また、当初から弁護士に対応を依頼して賃借人との交渉などを任せることで、賃借人が支払いに応じ、スピーディに問題を解決できる可能性も高まります。
なお、キャストグローバルでは、顧問企業様（個人事業主も含む）に対しては、着手金なしの完全成功報酬制でお受けしております。回収できなければ、実費も含めて一切頂かないシステムですので、大変使い勝手が良いです。弁護士法違反まがいの債権回収会社に、回収額の３５％といった高額の費用で依頼するよりも、良いのではないでしょうか。
滋賀県、東京都内だけでなく、近畿、関東甲信越で、賃借人による未払い家賃の問題でお困りの場合、状況が悪化しないうちに、お早めにご相談下さい。

以上