賃貸アパートで、貸主から立退き請求されたときの対処方法について

賃貸アパートの一室を借りていると、大家から、突然立退き請求されるケースがあります。「建て替えをするから」などと言われることも多いですが、このような理由による立退き請求は、法的に認められるのでしょうか？
今回は、賃貸アパートを借りていて、貸主から立退き請求された場合の法的な取扱いと対処方法を、ご紹介します。

1．賃貸借契約を解除できるケース

賃貸アパートを借りているとき、大家が「立退き請求」してくることがあります。
しかし、一般的には賃貸借契約では「契約期間」を定めているものです。期間中に、大家が契約を解除することはできるのでしょうか？
賃貸借契約は、継続的な給付を目的とした契約であり、当事者間の強い信頼関係を基礎としています。そこで、賃借人の側に大きな背信行為がないと、賃貸人は契約を解除できません。
たとえば、賃借人が3か月以上賃料を滞納したり、契約目的と大幅に異なる物件の使い方をしていたりするケースでない限り、契約期間中の解除はできないと考えましょう。

2．賃貸借契約は、法定更新される

それでは、賃貸借契約の期間が終了すると、大家は契約の更新を拒絶することができるのでしょうか？
まず、借地借家法においては、契約の自動更新が認められています。
契約期間が終了する1年～6か月前までの期間に当事者のどちらも異議を申し立てなければ、自動的に以前と同じ条件で、契約が継続するのです。このことを「法定更新」と言います。法定更新の際には、賃貸借契約書を作り直す必要もありません。

3．更新拒絶には、正当事由が必要

大家が賃貸借契約を終了させるためには、契約終了の1年～6か月前の期間に「更新拒絶通知」を送らなければなりません。
しかし、更新拒絶は常に認められるわけではありません。大家による一方的な更新拒絶が認められると、賃借人にとって不利益が大きくなるからです。大家が契約更新を拒絶するためには「正当事由」が必要です。

正当事由があるかどうかについては、以下のような要素によって判断されます。
まずは、賃貸人と賃借人それぞれの、自分や親族による物件利用の必要性が考慮されます。
賃貸人に利用の必要性が高ければ立退きが認められやすくなりますし、賃借人にその物件を利用すべき必要性が高ければ、立退きは認められにくいです。
大家の生計維持の必要性があったり、自分が物件に居住すべき理由があったりすると正当事由が認められやすいですし、賃借人の営業上の必要でその物件を利用すべき理由があれば、正当事由は認められにくくなります。

また、建物の状態や利用状況もポイントとなります。
たとえば、長期間建物が使用されていない場合や、著しく建物が朽廃している場合には正当事由が認められやすくなります。一方で、貸主が他にも多くの不動産を所有しているのであれば、この物件を借りる必要性が低いといえ、正当事由は認められにくくなります。

契約時に支払った権利金や保証金、賃貸借契約の継続期間、借主による賃料滞納の有無なども考慮されます。

さらに、「立退料」も補完的要素として重要です。
上記のように、建物利用の必要性や建物の状況だけでは正当事由が認められなくても、大家が借主に立退料を支払うことにより、更新拒絶が認められる可能性があります。
立退料により、引越し費用、他の物件を借りる際の初期費用を賄えるとなれば、頑なに退去を拒否する必要性が小さくなるからです。

4．立退料の金額

立退料は、賃借人に立ち退いてもらうためのお金です。明確な計算方法はありませんが、立退きによって賃借人に発生する損失を基準とすることや、次の物件に移るための引っ越し代や敷金礼金を考慮した金額にすることなどがあります。

立退料は、正当事由を補完するための要素です。つまり、立退料そのものが正当事由の一つとして、大きな意味を持つものではありません。したがって、正当事由がまったくないのに、立退料だけ払えば立退き請求できる、というものではありません。

5．対処方法

もしも大家から賃貸アパートからの立退きを求められたら、まずは、大家の言い分に法的な理由があるかどうか、判断すべきです。
また、大家が立退料を支払う予定があるのか、支払うとしたらいくら支払うのかを聞きましょう。次の居住先に引っ越すための引っ越し代や敷金礼金等の保証を受けられるのかも確認すべきです。もしも、条件的に、立ち退いてもよさそうだと判断できるなら立退き請求に応じても良いですが、そうでなければ立ち退く必要はありません。

以上のように、大家から立ち退き請求されたときには、法的な判断と適切な対処が必要とされるので、弁護士によるサポートやアドバイスが有用でます。
不動産問題に強い弁護士、キャストグローバルへご相談ください。きっと、解決の糸口が見つかるはずです。

監修者

弁護士法人キャストグローバル　企業法務担当

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