収益物件における管理解約・契約継承の注意点

１　はじめに

　ワンルームなどの投資用収益物件のオーナーや、オーナーをお客様に持つ仲介業者の中には、オーナーチェンジの際に管理会社との交渉でお困りになった経験のある方もいらっしゃるかと思います。

　　交渉が難航した場合、弁護士にご依頼いただくことで、面倒な交渉から解放され、スムーズな売却を実現できるかもしれません。

　　今回は、弊所にて取扱いのある、管理会社との交渉業務についてご説明いたします。

２　オーナーチェンジ物件とは

　オーナーチェンジ物件とは、不動産の所有者であるオーナーが物件を新たなオーナーに売却することにより、物件に入居者が入居したまま賃貸借契約の貸主が新たなオーナーに変更されることをいいます。入居者の権利には一切変更なく、貸主の地位のみが移転するため、オーナーチェンジと呼ばれます。

３　管理会社について

　⑴　管理の契約態様

　管理会社がオーナーの所有物件を管理する際、管理方法は大きく分けると以下の２つの方法があります。

　　　①　管理委託契約

管理委託契約では、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を締結するのが特徴です。オーナーと管理会社との管理委託契約は民法上の委任契約の一種となるため、管理会社に家賃の数％程度の管理委託料を支払うものの、サブリース契約と比較して解約しやすい仕組みになっています。

　　　②　サブリース契約

サブリース契約とは、民法上の賃貸借契約の一種です。オーナーは管理会社と賃貸借契約（マスターリース契約とも呼ばれます）を締結し、入居者は管理会社との間で賃貸借契約（オーナーから見れば転借契約となり、サブリース契約とも呼ばれます）を締結することになります。この契約では、オーナーは管理会社と賃貸借契約を締結することになるため、管理委託契約と比較して契約を解約することが難しいことが特徴になります。

　⑵　管理会社との交渉が難航してしまう理由

オーナーがこれまで付き合いのあった管理会社との交渉に難航してしまうのは、以下のような背景があるからと考えられます。

　　①　オーナーチェンジに際して管理会社にメリットがないこと

　　　　オーナーが新たなオーナーに対して所有物件を売却する場合、オーナーとの管理委託契約は解約され、新たなオーナーは基本的に別の管理会社と管理委託契約等を締結することになります。旧管理会社としてはオーナーチェンジを行っても利益を得られないため、そのようなメリットのない案件に対して非協力的であるのが基本スタンスであり、嫌がらせともいえる行動をとってくるケースも一定程度見受けられます。

　　　　また、オーナーと管理会社との間の契約がサブリース契約であれば、前述したように基本的に解約することは困難であることから、オーナーチェンジの際も管理会社との賃貸借契約が新たなオーナーに引き継がれることが一般的です。その際、管理会社はオーナーが法律知識に明るくないことをいいことに、何ら正当な理由がないにもかかわらず、新たなオーナーに賃貸借契約を引き継ぐ際、オーナーに対して支払う賃料を従来の賃料よりも低く設定しようとするケースが相当程度見受けられます。

　　②　心理的ハードル

　　　　①のような経済的・法律的背景のほかに、

・オーナーの中には管理会社と長年の付き合いがあり、心情的に解約の話を進めることに抵抗がある

・管理会社の押しの強さ（特に社長が営業を担当している会社に多く見られます）に気後れしてしまい、交渉が難航したり物件売却を断念してしまう

　　　等のケースも見受けられます。